Quelle SCPI faut-il choisir ?

Les Français, professionnels comme particuliers s’intéressent de plus en plus aux placements immobiliers qu’ils considèrent comme étant plus sûrs que les produits financiers. Parmi eux, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont devenues en quelques années le type de placement privilégié. Le principe de fonctionnement est très simple. L’investisseur achète des parts dans une société qui se charge d’acquérir, de gérer et de revendre des biens immobiliers. La facilité de gestion, le mode de gouvernance et l’accompagnement des actionnaires permettent à des particuliers d’investir plus facilement et en toute sécurité.

Les SCPI de rendement

Il s’agit de sociétés qui ont pour objectif d’acheter des biens dont la quasi-totalité sont des immeubles à usage professionnel. Il peut s’agir de bureaux, d’entrepôts, d’usines, de surfaces commerciales, mais aussi d’établissements de santé, des maisons de retraite ou encore des établissements scolaires. Une SCPI bien connue, Corum Origin investit dans divers biens (dans différents secteurs d’activité) situés dans des pays de la zone euro. Cette SCPI de rendement à capital variable (contrairement aux sociétés à capital fixe) rémunère ses actionnaires avec les bénéfices tirés des loyers, mais aussi de la revente des biens. Elles sont réputées rentables et sûres, car le taux d’occupation dans l’immobilier professionnel est plus important que dans l’immobilier d’habitation.

Les SCPI Pinel et Malraux

Contrairement à une SCPI de rendement, la SCPI Pinel ou Malraux est constituée de biens immobiliers d’habitation. Il s’agit de logements locatifs neufs ou rénovés qui bénéficient du dispositif mis en place par la loi Pinel. Pour commencer, l’investisseur va bénéficier des avantages fiscaux mis en place par l’État à savoir la déduction d’une partie du placement financier des impôts sur le revenu en fonction des critères prévus par la loi. Pour les SCPI Malraux, il s’agit de défiscaliser le déficit foncier engendré par les travaux de rénovation. Ensuite, celui-ci va recevoir proportionnellement au nombre de parts achetées les revenus tirés des loyers perçus chez les locataires. Enfin, l’investisseur pourra réaliser des bénéfices au moment de la revente des biens lorsqu’il y a une plus-value.

Les SCPI de plus-value

Contrairement aux SCPI de rendement et fiscales, la SCPI de plus-value a un objectif à plus long terme. C’est pour cette raison qu’on les appelle aussi les SCPI de valorisation ou de capitalisation. En effet, le bénéfice ne se fait pas nécessairement à court terme par un rendement régulier ou un avantage fiscal, mais par la plus-value réalisée au moment de la revente du bien. Il est donc logique que les experts ne les conseillent pas à ceux qui souhaitent dégager un complément de revenu, mais plutôt aux investisseurs qui souhaitent valoriser leur patrimoine. Cela peut-être des logements soumis à la loi de 1948, des immeubles en nue-propriété ou encore des biens achetés en viager.

L’option des OPCI

Les OPCI sont des sociétés civiles de placement qui investissent en majorité dans des biens immobiliers. À la différence des autres, elles gèrent aussi une part minoritaire (moins de 30 %) de placement financier. Là où les autres sociétés sécurisent leur capital en variant les types de biens et leur situation géographique, les OPCI diversifient les modes de placement pour offrir une certaine stabilité à leurs associés.