Le « statut du bailleur privé », désormais appelé dispositif Jeanbrun, a été adopté en janvier 2026 afin de relancer l’investissement locatif en France, dans un contexte de crise du logement et de chute des mises en chantier.
Ce mécanisme fiscal marque une évolution importante par rapport aux anciens dispositifs comme le Pinel.
L’objectif du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun vise à :
- relancer la production de logements à louer,
- encourager les particuliers à investir dans le locatif,
- proposer des logements à loyers maîtrisés.
En contrepartie d’un engagement de location encadrée (loyers plafonnés, conditions de ressources des locataires), l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal significatif.
Un avantage fiscal basé sur l’amortissement
Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur une réduction d’impôt directe.
Le principe est le suivant :
- le bien immobilier est amorti comptablement,
- une partie de sa valeur (environ 80 %, hors terrain) est déduite chaque année des revenus fonciers,
- le taux d’amortissement varie selon le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social).
Dans la pratique :
- les taux se situent généralement entre 3 % et 5,5 % par an,
- l’avantage fiscal total peut dépasser 50 000 € sur la durée d’engagement.
Le dispositif est également cumulable avec le déficit foncier :
- si les charges et amortissements dépassent les loyers,
- le déficit peut être imputé sur le revenu global,
- dans la limite portée à 21 400 € par an.
Quels biens sont réellement éligibles ?
Biens concernés
Le dispositif Jeanbrun s’applique principalement à :
- des logements neufs ou en VEFA, souvent en habitat collectif,
- des logements anciens avec travaux lourds (environ 30 % du coût total),
- des biens faisant l’objet d’un conventionnement avec l’ANAH.
Cas des maisons individuelles
Contrairement à certaines présentations, il est essentiel de préciser que :
les maisons individuelles construites librement (notamment dans le cadre d’un CCMI) ne sont pas éligibles au dispositif Jeanbrun.
Le dispositif cible en priorité des logements :
- encadrés,
- conventionnés,
- intégrés dans une logique de régulation des loyers.
Conditions de location
Pour bénéficier du dispositif, l’investisseur doit :
- louer le bien nu (pas de location meublée),
- en faire la résidence principale du locataire,
- respecter des plafonds de loyers,
- respecter des plafonds de ressources des locataires,
- s’engager à louer pendant au moins 9 ans.
La location à un membre du foyer fiscal ou à un proche (jusqu’au 2e degré) est exclue.
Une couverture géographique étendue
Le dispositif Jeanbrun présente une différence majeure avec le Pinel :
- il n’y a pas de zonage restrictif,
- il est applicable sur l’ensemble du territoire français.
Investir en maison individuelle reste une stratégie pertinente
L’absence d’éligibilité des maisons individuelles au dispositif Jeanbrun ne remet pas en cause leur intérêt.
Au contraire, l’investissement en maison présente plusieurs avantages structurels.
Une formation des prix plus saine
Contrairement aux programmes immobiliers collectifs :
- les maisons individuelles reposent sur des coûts réels (terrain + construction),
- il n’y a pas d’intervention de promoteurs immobiliers,
- donc pas de surcouche spéculative liée à la promotion.
Une demande locative solide
Les maisons répondent à une demande forte :
- familles recherchant de l’espace,
- moindre rotation des locataires,
- meilleure stabilité locative.
Une logique patrimoniale durable
L’investissement en maison s’inscrit dans une logique de long terme :
- valorisation plus stable,
- maîtrise des coûts,
- meilleure lisibilité du projet.
En résumé
Le dispositif Jeanbrun :
- favorise l’investissement locatif via un mécanisme d’amortissement,
- impose des loyers plafonnés et des conditions de ressources,
- s’applique principalement à des logements encadrés,
- n’est pas adapté aux maisons individuelles construites librement.
L’investissement en maison reste néanmoins une alternative solide :
- sans spéculation liée aux promoteurs,
- avec une demande locative durable,
- et une logique patrimoniale plus lisible.
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Quelle différence avec le Pinel ?
Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt directe.
Le Jeanbrun repose sur l’amortissement du bien, qui réduit les revenus fonciers imposables.
Les maisons individuelles sont-elles éligibles ?
Non.
Les maisons individuelles construites librement ne sont pas éligibles au dispositif Jeanbrun.
Qu’est-ce que le conventionnement type Loc’Avantages ?
Il s’agit d’un contrat avec l’ANAH qui fixe :
- les plafonds de loyers,
- les plafonds de ressources des locataires,
- la durée d’engagement.
Ce conventionnement conditionne l’accès à l’avantage fiscal.
Comment se calcule l’avantage fiscal ?
Il repose sur :
- la valeur amortissable du bien (environ 80 %),
- un taux d’amortissement annuel,
- les charges déductibles (intérêts, travaux, charges).
L’ensemble permet de réduire fortement les revenus fonciers, voire de générer du déficit foncier.
Quelle durée d’engagement ?
L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans.
Le dispositif est-il applicable partout en France ?
Oui.
Contrairement au Pinel, il n’existe pas de zonage restrictif.
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