Budget Construction Maison
Faire construire sa maison n’est pas forcément un parcours du combattant, semé d’embuches et de mauvaises surprises,…, à condition d’être bien renseigné et d’avoir bien anticipé le budget global. Maison.fr vous y aide en vous détaillant, étape par étape, le budget à prendre en compte pour votre projet.
Le coût d’une maison neuve ne se limite pas au prix d’achat du terrain et au financement de sa construction. D’autres dépenses viennent se greffer à chaque étape du projet, qu’il s’agisse des frais de dossier du crédit, de raccordement du terrain, de l’assurance ou encore de l’aménagement intérieur de l’habitation. C’est pourquoi il est essentiel, pour éviter les mauvaises surprises, de calculer votre budget dans sa globalité.
Cela signifie qu’il vous faut prendre en compte tous les aspects de votre projet et leur coûts, mais également les frais ultérieurs : l’équipement de la nouvelle maison, les impôts locaux, les dépenses supplémentaires du foyer liées à son nouveau mode de vie etc. Il est judicieux de dresser un cahier des charges dans lequel sont listés, détaillés et chiffrés tous les postes budgétaires de votre projet – terrain, gros-œuvre, crédit, jardin etc.
De cette manière, vous connaîtrez parfaitement les dépenses engendrées par votre nouvelle maison avant, pendant et après sa construction. Ce sera également un atout lors de la négociation de votre prêt immobilier. Les établissements banquiers sont en effet très soucieux de minimiser les risques d’impayés.
En maîtrisant votre budget jusque dans ses moindres détails, vous leur présenterez un projet solide et un profil fiable. De cette manière, vous aurez plus de facilités à obtenir votre crédit, voire même une réduction du taux de votre emprunt, ce qui représente une économie non négligeable !
Ensuite, calculez votre capacité financière en amont! En définissant votre budget en fonction de vos moyens, vous garantissez votre sécurité financière face aux imprévus. Savoir exactement ce que vous pouvez vous permettre facilitera le choix du financement le plus adapté et vos négociations auprès des établissements bancaires.
Informez-vous ! Toutes les informations que vous aurez amassées concernant les techniques de construction, les différents prêts immobiliers, l’achat du terrain, les réglementations etc. feront de vous un acheteur averti ! Vous serez non seulement en mesure d’affiner votre budget, mais également d’échanger avec les professionnels du bâtiment et les autres acteurs de votre projet (banques, notaires, etc.) en sachant d’avance où vous mettez les pieds.
Enfin, si votre budget était bien calculé, il est probable qu’une fois la maison construite, tout l’argent investi n’aura pas été dépensé, ce qui vous permettra de vous offrir des aménagements supplémentaires et d’améliorer votre cadre de vie.
Votre constructeur de maison est tenu de vous chiffrer l’ensemble de votre projet de construction, y compris des travaux réservées (c’est à dire que vous ne lui confiez pas). Cela permet d’éviter des situation dans lesquelles des clients n’ont pas budgété certains postes comme les peintures intérieures….
Pour choisir le prêt le plus adapté pour financer votre projet de construction, il est nécessaire que vous déterminiez votre apport personnel ainsi que votre capacité d’emprunt. Il vous faut également tenir compte des dépenses liées au crédit : le taux d’intérêt, l’assurance de prêt, les frais de dossier et les garanties à fournir.
Enfin, il existe des aides financières pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires d’un logement neuf.
L’apport personnel
Les financements aidés
- Le PTZ :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une initiative de l’État pour faciliter l’accession à la propriété. Il s’agit d’un prêt sans intérêt, qui peut servir à financer jusqu’à 20% de votre projet, voire 40% si votre nouvelle résidence est située dans un secteur à forte demande en logements (zones Abis, A et B1 du dispositif). Les plafonds de ressources pour obtenir un PTZ sont élevés, ce qui fait que 80% des ménages peuvent y prétendre. Sauf cas particuliers, ce prêt est réservé aux primo-accédants. Autre intérêt de ce financement, et pas des moindres, est qu’il peut être remboursé à la suite des autres emprunts, réduisant les mensualités et permettant d’éviter le dépassement de votre capacité d’endettement.
- Le Prêt à l’Accession sociale
- Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) est un prêt à frais réduits attribué en fonction des ressources (plafonds équivalents au PTZ). Il permet de financer différents types de travaux immobiliers, parmi lesquels l’achat d’un terrain et la construction d’une maison. Toutefois, il est incompatible avec un prêt bancaire classique et, depuis le premier janvier 2018, il ne permet plus l’obtention de l’Aide Pour le Logement Accession s’il s’agit d’une maison neuve.
- Le Prêt Epargne Logement
- Les Prêts Épargne Logement (PEL) sont des prêts à taux réglementé pour les possesseurs d’un Plan ou Compte Épargne Logement (PEL / CEL) dans leur banque. Ils sont assujettis d’une prime de l’État variant en fonction du prêt, de sa destination et de l’ancienneté du compte.
- Le Prêt Action Logement
- Enfin, le Prêt Action Logement (PAL) est un prêt à taux maximum de 1%, pour un montant allant de 7 à 25 000€ selon la région. Il est réservé aux employés (ou retraités depuis moins de 5 ans) d’entreprises redevables de la contribution « effort de construction » (entreprises non agricoles d’au moins 10 salariés).
Par ailleurs, il arrive que des constructeurs ou des industriels de l’énergie accordent des prêts à taux attractifs. Certaines banques offrent également des prêts à taux réduit voire gratuits pour faire venir des emprunteurs.
La capacité d’emprunt
Le coût du crédit
Lorsque vous définissez le budget pour l’achat de votre terrain, soyez vigilants à prendre en compte les dépenses annexes.
Il s’agit principalement des frais du notaire et de la taxe d’aménagement, auxquels s’ajoutent éventuellement la rémunération de l’agence immobilière, l’étude de sol, la viabilisation, le bornage ainsi que d’autres frais dépendant des caractéristiques et de la localisation de la parcelle.
Enfin, n’omettez pas dans votre calcul l’aménagement du jardin une fois la maison construite.
Les frais annexes du terrain
Les frais notariés
À l’achat du terrain, des frais de notaire viennent s’ajouter au prix de la parcelle. Ils comprennent le salaire du notaire et les frais administratifs liés notamment au cadastre, mais pas seulement. En réalité, la plus grande part de ces frais correspond aux droits de mutation, qui s’élèvent en général à 5,80% du coût du terrain (le chiffre varie selon les départements), auxquels s’ajoutent la contribution de sécurité immobilière. Au total, ces frais représentent entre 7 et 8% du prix du terrain. Le montant exact à payer vous sera indiqué par le notaire qui vous demandera le plus souvent une somme forfaitaire suivie, quelque mois plus tard, du remboursement du trop perçu.
Pour estimer le montant de ces frais, vous pouvez également faire une simulation sur plusieurs sites Internet (ex : www.immobilier.notaires.fr).
Le crédit
Lorsque l’achat du terrain est financé par un prêt bancaire, il faudra prendre en compte les frais de la garantie, qui représentent entre 1 et 1,5% du montant emprunté, selon qu’il s’agit d’une hypothèque ou d’une caution (voir la rubrique consacrée au crédit immobilier).
Les intermédiaires
Vous pouvez acheter votre terrain directement à un particulier ou à un aménageur-lotisseur. Dans ce cas, vous ne paierez que le prix de la parcelle, les taxes et les frais notariés. Mais si vous achetez via une agence immobilière, vous devrez également lui verser une commission dont le montant s’élève, en moyenne, à 5% du coût du terrain.
La taxe d’aménagement
Vous devrez vous acquitter de cette taxe dans les 12 mois suivant l’obtention du permis de construire. Pour en connaître le montant, vous pouvez vous adresser au service des impôts de la commune où vous faites construire ou utiliser un des simulateurs proposés en ligne (ex : www.taxe-amenagement.fr, www.service-public.fretc.). Elle dépend de la surface taxable de votre maison, c’est-à-dire « la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades » (www.service-public.fr), de la valeur forfaitaire annuelle (726€/m² en 2018) ainsi que d’un taux défini par la commune et par le département. La formule est la suivante : surface taxable x valeur forfaitaire x taux Il est à noter que s’il s’agit de votre résidence principale, les 100 premiers mètres carrés bénéficient d’un abattement de 50% sur la valeur forfaitaire. De plus, si vous bénéficiez d’un Prêt à Taux Zéro et que la surface taxable dépasse 100m², vous pouvez bénéficier d’une exonération de la part communale, départementale ou régionale. Dans tous les cas, si elle s’élève à plus de 1500€, vous pourrez la payer en deux échéances (séparées de 12 mois).
Frais liés aux caractéristiques du terrain
L’aménagement du terrain après la construction
Les constructeurs et le CCMI
61% des maisons construites en 2017 ont été réalisées par des constructeurs. Leurs tarifs démarrent à partir de 950€/m² TTC, pour une maison d’entrée de gamme. Ce prix n’inclut pas l’adaptation au terrain ni les frais annexes. Pour un modèle intermédiaire, comptez entre 1200 et 1500€/m² TTC. Pour une maison plus haut de gamme ou sur-mesure, il n’y a pas de prix indicatif et les tarifs peuvent être très élevés. Dans tous les cas, le prix tient compte des garanties offertes par le contrat de construction, parmi lesquelles la livraison au prix et dans les délais convenus. Étant donné le volume de production important, ces entreprises obtiennent des prix compétitifs de la part des fournisseurs et des intervenants sur le chantier.
En choisissant de vous adresser à un constructeur, vous signerez un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), réglementé par la loi de 1990. Ce contrat vous permet de bénéficier d’un cadre juridique réglementé et comporte un certain nombre de garanties avantageuses. Il fixe de manière définitive le prix de la maison ainsi que les délais de construction et propose obligatoirement une garantie de livraison. Dans le cas où le constructeur ferait faillite, une entreprise serait désignée pour finir les travaux, sans aucun frais supplémentaire de votre part. Il en va de même si des travaux supplémentaires sont nécessaires : un avenant sera ajouté au contrat, sans surcoût.
Il est à noter que, depuis la loi LCAP de 2016, si la surface de la maison dépasse 150m², il vous faudra obligatoirement faire appel à un architecte dont les honoraires seront inclus dans le CCMI.
Les architectes
Les architectes, quant à eux, ne représentent que 5% du marché. Leurs tarifs sont cependant tout à fait accessibles, avec des prix commençant au-dessous de 1200€/m². Bien sûr, le montant peut aussi grimper très haut s’il s’agit d’une maison de plus grand standing. Toutefois, en raison d’un volume de production beaucoup moins important que celui des constructeurs, les architectes ne peuvent pas négocier à la baisse les prix des matériaux et le coût de la main-d’œuvre.
En signant un contrat d’architecte, votre budget devra tenir compte des honoraires de ce professionnel qui s’élèvent à 10% du coût de la construction. C’est lui qui tracera les plans, sélectionnera les artisans et supervisera le chantier.
Cependant, un contrat d’architecte ne vous protège pas des éventuels surcoûts. S’il faut finalement réaliser des fondations spéciales car le terrain est instable, les frais s’ajouteront au prix d’origine. De même, si vous souhaitez avoir une garantie de livraison à prix et délais convenus, il faudra négocier son inscription au contrat.
Construire sans intermédiaires
Si vous signez directement des marchés de travaux auprès de professionnels du bâtiment, ce sera à vous de négocier leurs devis. Le prix de la maison sera plus ou moins équivalent, mais vous bénéficierez de moins de garanties. Là encore, méfiez-vous des surcoûts.
L’assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage est une obligation légale, quel que soit le type de contrat. C’est elle qui assure la garantie décennale de la maison. En effet, si au cours des 10 premières années, un problème de gros-œuvre est constaté, vous serez indemnisé par l’assureur qui se retournera à son tour contre les responsables. Sans cette assurance, il vous faudrait fournir des preuves suffisantes pour que les dommages soient couverts par l’assurance décennale du responsable, ce qui n’est pas toujours possible, en particulier s’il a disparu de la circulation.
Le tarif de cette assurance s’élève à 2 ou 3% du prix de la maison si vous passez par le constructeur (avec un contrat CCMI). À titre individuel, comptez 7 à 8% et il faudra monter le dossier vous-même en fournissant toutes les pièces nécessaires, notamment l’attestation d’assurance décennale des entrepreneurs et leurs devis.
Le certificat d’urbanisme et le permis de construire
Le certificat d’urbanisme indique les règles applicables sur un terrain donné. Il vous informe sur la faisabilité de votre projet. Non obligatoire, il est cependant recommandé de l’obtenir car il garantit que les règles ne changeront pas au cours de la construction de votre maison.
Il existe deux types de certificat d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme d’information, comme son nom l’indique, est uniquement informatif. Il vous indique les règles d’urbanisme applicables à votre terrain, les limitations administratives au droit de propriété et les taxes d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme opérationnel, outre ces informations, précise également si votre projet est applicable sur la parcelle ainsi que l’état des voies et réseaux publics qui le desservent.
Après remise du dossier à la mairie, le délai de réponse est d’un mois pour un certificat d’information, de deux mois pour un certificat opérationnel. Les deux types de certificats sont gratuits et valides pour une période de 18 mois. Si au bout de cette période, les règles n’ont pas changé, vous pouvez demander une prolongation d’un an.
Le permis de construire est obligatoire pour tous travaux générant une nouvelle construction. Il est également gratuit, mais si vous faites monter le dossier par un professionnel, ce dernier vous facturera entre 1000 et 5000€ selon le projet. S’il s’agit d’un constructeur, le prix sera compris dans le CCMI. Pour l’obtenir, il vous faudra l’attestation RT 2012.
L’attestation RT 2012
La réglementation thermique 2012, entrée en vigueur le 1er janvier 2013, impose un ensemble de normes axées autour de trois indices :
- l’indice Bbio, qui mesure la qualité de la conception bioclimatique de la maison (isolation, exposition etc.) et si elle répond aux exigences minimales requises, qui varient selon les régions et l’altitude
- l’indice Cep, qui représente la consommation conventionnelle d’énergie primaire de votre projet (chauffage, éclairage, production d’eau chaude etc.).
- l’indice Tic, c’est-à-dire la température maximale intérieure du logement lors de fortes chaleurs.
Ces normes imposent un certain niveau d’isolation de la maison, ainsi que l’utilisation d’énergies renouvelables. En conséquence, la RT 2012 a eu pour effet d’augmenter le prix des maisons, car une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation reviennent bien plus cher à l’achat que de simples radiateurs électriques. Cela représente une hausse d’au moins 8% (pouvant atteindre 20-25% selon les estimations) du coût de la construction, sachant que les habitations les plus touchées sont celles situées en altitude et dans des régions froides, en raison de leurs conditions climatiques plus rigoureuses.
Cependant, si le prix de départ est nettement plus élevé, il est compensé par d’importantes économies d’énergie. La RT 2012, en instaurant une limite de 50 k WhEP/m2/an à la consommation énergétique, a permis de diviser par trois la facture d’énergie des habitations par rapport à la norme de 2005. De plus, les maisons RT 2012 sont toujours classées A ou B sur le diagnostic de performance énergétique, ce qui leur confère une plus-value lors de la revente.
La RT 2012 est obligatoire depuis le 1er janvier 2013 pour les maisons neuves. Il est devenu nécessaire, pour obtenir le permis de construire, de fournir une attestation RT 2012. Cette attestation est délivrée à l’issue d’une étude thermique qui définira l’indice Bbio de votre projet avant le début des travaux.
En fin de chantier, vous devrez également fournir une attestation RT 2012 « fin de travaux » garantissant que la maison respecte bien les normes, en faisant vérifier les trois indices (Bbio, Cep et Tic) in situ. Cette évaluation comprend notamment un test d’étanchéité.
Ces études, menées par un bureau d’études thermiques (BET), coûtent entre 400 et 2000 euros. Multipliez les devis et méfiez-vous des prix trop bas, car ils sont synonymes de travail bâclé et cela peut vous coûter cher s’il s’avère par la suite que votre projet est non conforme. Encore une fois, si vous signez avec un constructeur (CCMI), le prix des études RT 2012 est inclus dans le contrat
Le choix des matériaux et des techniques
Cela va sans dire, l’architecture influe sur le prix de la maison. Des volumes complexes, une façade recherchée, un sous-sol ou un garage enterré vont considérablement en augmenter le prix. Il en va de même pour les aménagements intérieurs, au vu des gammes de prix très étendues des matériaux et revêtements. Le carrelage, par exemple, coûte de 15 à plus de 200 euros le mètre carré, selon le modèle.
Enfin, le choix des caractéristiques techniques de la maison est déterminant pour son coût. Les prix peuvent aller du simple au double selon que la maison est équipée d’une combinaison chaudière à gaz / ballon thermodynamique ou d’une pompe à chaleur double service, d’une VMC simple ou double flux etc. C’est votre budget qui orientera vos choix.
Encore une fois, soyez vigilants face aux prix trop bas. Mettez plutôt l’accent sur le rapport qualité-prix, en étudiant pour chaque proposition la qualité des prestations, matériaux et équipements proposés.
Maison en kit
Si vous êtes familier des techniques de construction et que vous avez du temps, vous pouvez terminer votre maison vous-même. Cette solution vous permet d’économiser sur le prix final de votre maison, en réduisant le nombre d’intervenants. Cependant, cela ne s’improvise pas. Vous risquez en effet de réduire l’étanchéité de la maison et qu’elle ne soit plus conforme à la RT 2012. Pour éviter ce risque, il existe des entreprises spécialisées dans le « prêt-à-finir », qui proposent des kits de finition faciles à poser tout en respectant la RT 2012. Notez toutefois que ces maisons en kits ne reviennent finalement pas moins cher qu’une maison clé en main…
Travaux réservés
Le plus courant est de se réserver des travaux comme les bandes ou les peintures intérieures ou même le revêtement de sol des chambres. Cela vous reviendra bien souvent moins cher qu’en passant par le constructeur qui a des contraintes d’assurance sur ce type de prestations. Les plus courageux (téméraires?) iront jusqu’à se réserver la mise à niveau des terres ou le drainage mais nous ne le recommandons absolument pas car cela peu créer de vrais problèmes d’étanchéité de la maison.
Des Finitions à ne pas négliger
Une fois les travaux achevés, il vous reste à décorer et aménager la maison. Si la salle de bain et la cuisine peuvent être incluses dans le CCMI, vous pouvez toujours les retirer du contrat et les poser vous-même. Dans tous les cas, les équipements ainsi que les peintures et papiers-peints ne sont pas couverts par le contrat. Prévoyez donc un budget pour les financer. Comme indiqué auparavant, ces couts doivent avoir été estimés par votre constructeur sur votre contrat définitif.
Le prix des cuisines s’échelonne entre 800 et plus de 15 000 euros (installation non comprise). Il en va de même pour les salles de bain, qui existent à tous les prix. Il est donc nécessaire de comparer soigneusement les offres, en tenant compte des taxes et du prix de la pose.
En ce qui concerne le prix des peintures/ papiers peints, étant donné l’immense choix proposé sur le marché, les prix sont extrêmement variés, allant de 3 à 200 euros le rouleau, selon le modèle. Quant à celui de la peinture intérieure, il dépend du type choisi (acrylique, vinylique, glycérophtaliques, époxy etc.) et des contraintes techniques (peinture pour salle de bains). Tous types confondus, il va de 0,30 à 25€/m², les plus chères étant les peintures à effets ainsi que les peintures naturelles (qui limitent les COV). Plusieurs sites Internet (ex : Leroy-Merlin) vous proposent des simulateurs permettant de calculer la quantité de peinture ou de rouleaux de papier-peint dont vous aurez besoin.
Enfin, pour la décoration et l’équipement de la maison, tout dépend de votre budget, de vos goûts et de vos besoins. Pensez que si votre budget global est bien étudié, vous éviterez bien des dépenses imprévues et pourrez réinvestir la marge de sécurité dans l’aménagement de votre intérieur.
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