Pour choisir le prêt le plus adapté pour financer votre projet de construction, il est nécessaire que vous déterminiez votre apport personnel ainsi que votre capacité d’emprunt. Il vous faut également tenir compte des dépenses liées au crédit : le taux d’intérêt, l’assurance de prêt, les frais de dossier et les garanties à fournir.
Enfin, il existe des aides financières pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires d’un logement neuf.
L'apport Personnel
Tout d’abord, calculez votre apport personnel. Outre la part de vos économies que vous souhaitez investir dans votre projet, il peut inclure une donation ou un prêt familial, voire des financements aidés.
N'hésitez pas à économiser ou à supprimer quelques abonnements avant de passer à la banque ( 3 mois avants).
Les financement aidés
- Le PTZ :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une initiative de l’État pour faciliter l’accession à la propriété. Il s’agit d’un prêt sans intérêt, qui peut servir à financer jusqu’à 20% de votre projet, voire 40% si votre nouvelle résidence est située dans un secteur à forte demande en logements (zones Abis, A et B1 du dispositif). Les plafonds de ressources pour obtenir un PTZ sont élevés, ce qui fait que 80% des ménages peuvent y prétendre. Sauf cas particuliers, ce prêt est réservé aux primo-accédants. Autre intérêt de ce financement, et pas des moindres, est qu’il peut être remboursé à la suite des autres emprunts, réduisant les mensualités et permettant d’éviter le dépassement de votre capacité d’endettement.
- Le Prêt à l’Accession sociale
- Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) est un prêt à frais réduits attribué en fonction des ressources (plafonds équivalents au PTZ). Il permet de financer différents types de travaux immobiliers, parmi lesquels l’achat d’un terrain et la construction d’une maison. Toutefois, il est incompatible avec un prêt bancaire classique et, depuis le premier janvier 2018, il ne permet plus l’obtention de l’Aide Pour le Logement Accession s’il s’agit d’une maison neuve.
- Le Prêt Epargne Logement
- Les Prêts Épargne Logement (PEL) sont des prêts à taux réglementé pour les possesseurs d’un Plan ou Compte Épargne Logement (PEL / CEL) dans leur banque. Ils sont assujettis d’une prime de l’État variant en fonction du prêt, de sa destination et de l’ancienneté du compte.
- Le Prêt Action Logement
- Enfin, le Prêt Action Logement (PAL) est un prêt à taux maximum de 1%, pour un montant allant de 7 à 25 000€ selon la région. Il est réservé aux employés (ou retraités depuis moins de 5 ans) d’entreprises redevables de la contribution « effort de construction » (entreprises non agricoles d’au moins 10 salariés).
Par ailleurs, il arrive que des constructeurs ou des industriels de l’énergie accordent des prêts à taux attractifs. Certaines banques offrent également des prêts à taux réduit voire gratuits pour faire venir des emprunteurs.
La Capacité d'Emprunt
Une fois que vous connaissez le montant de votre apport personnel, il vous reste à déterminer votre capacité d’emprunt, aussi appelée capacité d’endettement.
La règle est la suivante : vos mensualités ne peuvent pas dépasser un tiers de vos revenus (après soustraction des remboursements de vos autres crédits).
Il est important à ce stade de prévoir une marge de manœuvre financière de 8 à 10% du budget total, afin de ne pas être en difficulté face à d’éventuelles dépenses imprévues.
Le Coût du crédit
Le budget global du projet de construction doit impérativement prendre en compte les intérêts et les frais annexes au crédit, comme l’assurance, les frais de dossier et la garantie. Lors d’un emprunt, la banque vous prête une somme d’argent appelée le capital et se rémunère en ajoutant des intérêts à son remboursement. Leur taux dépend des caractéristiques de l’emprunt, de votre profil mais avant tout de sa durée.
Plus l’emprunt s’étale dans le temps, plus le taux d’intérêt sera élevé. Il en va de même si la banque juge votre projet risqué. C’est pourquoi le montant de l’apport personnel joue également un rôle important.
De plus, la banque vous demandera de souscrire à une assurance décès-invalidité dont le prix varie entre 0,25 et 0,4% du capital si le contrat est signé avec leur assureur partenaire. Mais vous pouvez économiser jusqu’à 50% du prix en vous tournant vers un autre assureur.
Vous avez également la possibilité de souscrire à une assurance perte d’emploi dont le montant se situe entre 0.2 et 0.8% du capital, suivant les garanties qu’elle propose.
Il vous faudra par ailleurs régler des frais de dossier, qui peuvent être soit un montant forfaitaire fixe, soit un pourcentage du capital (autour de 1%) avec le plus souvent un seuil et un plafond, même si la réglementation en vigueur n’en prévoit aucun. En général, ils s’élèvent entre 500 et 1500€. Si vous avez un bon profil et que vous faites jouer la concurrence, il est tout à fait possible de négocier pour obtenir une réduction de moitié, voire l’annulation pure et simple de ces frais.
Enfin, les banques demandent une garantie, dans le cas exceptionnel ou l’emprunteur ne pourrait plus rembourser son prêt. Il peut s’agir d’une hypothèque ou d’une caution. L’hypothèque permet à la banque de récupérer son capital en vendant le bien hypothéqué. Son prix représente 1,5% du capital, auquel s’ajoutent, en fin de crédit, des frais de mainlevée d’hypothèque qui varient en fonction du montant emprunté.
Quant à la caution, elle est obtenue auprès d’une société spécialisée qui, en cas d’impayé, remboursera la banque avant de se retourner contre l’emprunteur. Son montant correspond à 1% du capital. À la fin du prêt, il n’y a aucun frais de mainlevée et certaines sociétés de caution comme le Crédit Logement remboursent même jusqu’à 75% du montant payé.
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