Lorsqu’un terrain est situé dans une zone de préemption, le vendeur ne maîtrise pas toujours l’identité de son acheteur, ni le prix final de la transaction. C’est ce qu’illustre l’affaire de deux parcelles proches de Tours, initialement promises à un acquéreur pour 3,467 millions d’euros, avant que la mairie n’utilise son droit de préemption et ne fasse fixer le prix à 596 041,50 euros par le tribunal judiciaire de Tours.
Cette différence spectaculaire ne signifie pas que la commune a « cassé » le marché. Elle montre surtout que, dans le cadre du droit de préemption urbain, la valeur d’un bien est examinée selon sa nature juridique réelle, et non selon le montant qu’un opérateur privé était prêt à payer dans l’espoir d’un projet futur.
Quand la mairie se substitue à l’acheteur
Le droit de préemption permet à une collectivité d’acheter en priorité un bien mis en vente dans certains secteurs définis par la commune. Concrètement, le notaire transmet à la mairie le prix et les conditions de la vente. La commune peut alors décider de se porter acquéreur à la place de l’acheteur initial.
Dans ce dossier, les propriétaires avaient signé un compromis pour vendre deux parcelles agricoles d’environ deux hectares. Le montant convenu avec l’acquéreur privé atteignait 3 467 520 euros, une somme qui laissait espérer une très forte valorisation du foncier. La mairie a toutefois activé son droit de préemption et a fait intervenir le pôle d’évaluation domaniale de la direction générale des Finances publiques pour estimer le bien.
Une valeur fixée comme terrain agricole, pas comme terrain à bâtir
La proposition de la commune s’est révélée sans commune mesure avec le compromis initial : 592 000 euros. Les propriétaires ayant refusé cette offre, la ville a saisi le juge de l’expropriation pour faire fixer le prix.
Le point central du litige portait sur la qualification des parcelles. Les vendeurs espéraient une valorisation tenant compte de leur potentiel constructible. La commune, elle, soutenait qu’il s’agissait de simples terrains agricoles non bâtis : parcelles enclavées, sans accès direct à la voie publique et dépourvues de raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité.
Le tribunal a suivi cette analyse. Le 10 avril 2026, il a retenu un prix total de 596 041,50 euros, en retenant une évaluation fondée sur la situation matérielle et juridique actuelle du terrain, et non sur l’hypothèse d’un projet immobilier futur.
Pourquoi la qualification du terrain change tout
En droit de l’urbanisme et de l’évaluation foncière, la différence entre un terrain à bâtir et une parcelle agricole est majeure. Un terrain à bâtir doit, en principe, pouvoir être raccordé immédiatement aux réseaux et disposer d’un accès direct à la voirie. À défaut, il ne peut pas être traité comme une réserve foncière prête à accueillir une construction.
Dans cette affaire, la zone autorisait certaines constructions sous conditions, mais cela ne suffisait pas à faire entrer les parcelles dans la catégorie des terrains à bâtir. Le juge a donc appliqué les règles d’évaluation correspondant à des terres non bâties. Résultat : l’estimation s’est rapprochée de la réalité physique du terrain, bien loin de la valeur espérée par les vendeurs sur la base d’un acheteur privé prêt à miser sur une opération d’aménagement.
Ce que les vendeurs peuvent faire face à une préemption
Un propriétaire n’est pas obligé d’accepter l’offre de la commune si elle est inférieure à celle de son acquéreur initial. En revanche, refuser cette offre revient à renoncer à la vente dans les conditions proposées. La commune peut alors saisir le juge pour faire trancher le prix.
Pour Maître Florence Iung, avocate en droit immobilier, l’erreur la plus coûteuse consiste à engager des frais sans avoir évalué le rapport de force juridique. Lorsqu’un droit de préemption urbain existe, elle recommande de faire travailler son propre expert avant d’aller plus loin. Cette précaution permet de savoir si le terrain a réellement une valeur de terrain à bâtir, ou si l’administration risque de le requalifier en terrain agricole ou non constructible au sens de l’évaluation.
Dans le cas jugé à Tours, les propriétaires ont obtenu une indemnité complémentaire de 5 000 euros au titre de leurs frais de justice, ainsi que 3 000 euros pour rembourser l’expertise privée qu’ils avaient commandée pour préparer leur défense. Ces sommes restent limitées au regard de l’écart entre le compromis initial et le prix fixé par le tribunal, mais elles montrent que le contentieux de préemption entraîne souvent des coûts annexes qu’il faut anticiper avant de s’engager dans une vente de terrain.
Cette affaire rappelle enfin qu’un prix élevé signé avec un acquéreur privé n’a pas force de référence absolue lorsqu’une collectivité exerce son droit de préemption : ce qui compte, au final, c’est la valeur juridique du bien au moment où la mairie décide de s’en porter acquéreur.
