Construction : Payer des travaux imprévus ?!

Lorsque vous signez un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), le prix indiqué au contrat est en principe ferme et définitif. C’est l’un des grands avantages de ce type de contrat, particulièrement protecteur pour les particuliers.

Pourtant, au cours du projet, la question de travaux supplémentaires ou de suppléments de prix peut parfois apparaître. Il est donc important de connaître les règles applicables afin d’éviter les mauvaises surprises.

Nature du sol : le constructeur ne peut pas vous facturer un supplément après signature

Un terrain dont la nature du sol a été mal évaluée peut nécessiter des adaptations importantes : fondations renforcées, vide sanitaire spécifique, micropieux, drainage…

Certains constructeurs tentent alors de demander un supplément au maître d’ouvrage après la signature du CCMI. Pourtant, la loi est claire : dans le cadre d’un CCMI, le prix convenu comprend normalement les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux ainsi que les équipements extérieurs prévus au contrat.

Autrement dit, sauf cas très particuliers, le constructeur ne peut pas vous réclamer un supplément lié au terrain après la signature du contrat.

Toutefois, certaines situations particulières peuvent créer des discussions, notamment :

• lorsqu’un aléa géotechnique exceptionnel est découvert (remblai non déclaré par le vendeur du terrain,…) ;
• lorsque certains travaux liés au terrain ont été clairement exclus du contrat et réservés au maître d’ouvrage ;
• en cas de demande de modification du projet par le client après signature, nécessitant des fondations différentes ;
• ou encore lorsqu’un événement imprévisible modifie fortement les conditions du terrain entre la signature et le démarrage des travaux.

Ces situations restent néanmoins très encadrées dans le cadre du CCMI, qui demeure un contrat protecteur pour le particulier.

En revanche, afin de sécuriser son chiffrage, le constructeur peut exiger la réalisation d’une étude de sol avant la signature du CCMI. Cette étude permet d’identifier précisément les contraintes techniques du terrain et d’éviter toute contestation ultérieure.

Modifications imposées par le permis de construire

Le CCMI est toujours signé sous condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Or, il arrive fréquemment que l’administration demande des modifications au projet initial afin de respecter le PLU ou les prescriptions des Architectes des Bâtiments de France (ABF), notamment dans les zones protégées.

Cela peut concerner par exemple :

• la couleur des menuiseries ;
• le type de toiture ;
• l’utilisation d’ardoises naturelles ;
• certaines pentes de toit ;
• les teintes d’enduit ;
• l’aspect des clôtures ou des débords de toiture.

Si ces adaptations résultent d’une non-conformité du projet initial aux règles d’urbanisme applicables, le constructeur ne peut généralement pas demander de supplément au maître d’ouvrage.

Il est fréquent que le permis déposé par le constructeur soit accepté sous réserve de modifications imposées par le PLU ou par les Architectes des Bâtiments de France (ABF) : ardoises naturelles, teintes spécifiques, menuiseries particulières, pente de toiture, etc.

Lorsque ces prescriptions entraînent des prestations plus coûteuses que celles prévues au contrat initial, la question de leur prise en charge dépend du contenu du CCMI, des clauses prévues et du niveau d’information connu au moment de la signature.

Dans certaines situations, ces adaptations peuvent donner lieu à un surcoût à la charge du maître d’ouvrage, notamment lorsqu’il s’agit d’exigences architecturales spécifiques imposées pendant l’instruction du permis.

Vous restez toutefois libre de refuser des modifications trop importantes, notamment si elles dénaturent fortement le projet initial (forme de toiture, architecture générale…). Dans ce cas, le refus du permis peut entraîner l’annulation du contrat.

Les travaux supplémentaires demandés par le client

La situation est différente lorsque les modifications sont demandées par le maître d’ouvrage en cours de chantier.

Par exemple :

• ajout d’une fenêtre ;
• modification du carrelage ;
• création d’une terrasse ;
• changement du système de chauffage ;
• agrandissement d’une pièce ;
• ajout de prises électriques ou d’équipements.

Ces travaux n’étant pas prévus dans le contrat initial, ils doivent faire l’objet d’une négociation avec le constructeur.

En cas d’accord, un avenant au CCMI est signé afin de préciser :

• le coût des travaux supplémentaires ;
• leur incidence éventuelle sur les délais ;
• les nouvelles prestations prévues.

Le coût de ces modifications reste alors à la charge du client.

Attention aux conséquences sur les délais

Même lorsqu’ils paraissent mineurs, les travaux supplémentaires peuvent avoir des conséquences importantes sur le chantier.

Ils peuvent notamment :

• retarder certaines interventions ;
• modifier les approvisionnements ;
• entraîner des reprises techniques ;
• décaler la date de livraison de la maison.

Avant de signer un avenant, il est donc important de mesurer l’impact réel de ces changements sur votre budget global mais aussi sur le calendrier de construction.

CCMI : un contrat très protecteur

Le CCMI reste aujourd’hui le contrat de construction le plus protecteur pour faire construire une maison individuelle. Le prix y est encadré et les possibilités de suppléments sont limitées.

Avant de signer, il reste néanmoins essentiel de :

• vérifier les prestations incluses ;
• faire réaliser une étude de sol sérieuse ;
• consulter les règles d’urbanisme applicables au terrain ;
• relire attentivement les notices descriptives et les travaux réservés.

Une bonne préparation du projet permet d’éviter la majorité des litiges liés aux suppléments de prix pendant la construction.