Une nouvelle aide fiscale pour rénover un logement !

L’Assemblée nationale a adopté, ce vendredi 9 novembre 2018, un nouveau dispositif inspiré de la loi « Pine », visant à accélérer rénovation des centres villes dégradés. Cette aide fiscale va permettre aux investisseurs de  percevoir une aide intéressante en cas de réhabilitation poussée de biens destinés à la location.

Julien Denormandie, ministre délégué à la Ville et au Logement a présenté un amendement au projet de Loi de finances 2019, visant  la réhabilitation des logements anciens dégradés. Cette mesure a été adoptée dès sa première lecture à l’Assemblée nationale et sera donc en vigueur dès 2019.

Une mesure visant à rénover les logements anciens du parc locatif

Le but de ce dispositif est de rendre « l’acquisition-rénovation ».Les investisseurs-bailleurs vont ainsi être incités à rénover leurs logements en profondeur ».  Tout comme les lois scellier et pinel permettaient de bénéficier de crédit d’import pour la construction de biens répondant à des critères énergétiques, cette mesure sera similaire..mais dans l’ancien.

Modalités de l’aide fiscale à la rénovation

Pour bénéficier de cette « prime », il faudra acquérir un logements anciens et faire des travaux d’amélioration, qui devront représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Par ailleurs, ces logements devront se trouver dans les « territoires connaissant une dégradation importante de l’habitat.

L’acquéreur devra également s’engager à louer le bien ainsi rénové « pour une durée comprise entre 6 et 12 ans« , ajoute Julien Denormandie. La réduction d’impôt pourra représenter jusqu’à 21 % du montant total ( acquisition+travaux) mais ne concerne donc que les investisseurs.

Une contrainte géographique trop importante

Le dispositif pourrait être intéressant mais il se heurte à un problème de taille, il concerner des communes peu attractives. En effet, le dispositif est pour le moment limité aux 222 communes du « Plan Action cœur de Ville » (voir ci-dessous) ainsi qu’à celles ayant conclu des Opérations de revitalisation du territoire (ORT) , aujourd’hui trop peu nombreuses.

Or, ces zones dégradées sont souvent sinistrées sur le plan économique et sont donc peu attractives. Difficile dans ces conditions d’attirer des locataires à des prix intéressants (pour un logement rénové).  Et la revente du bien ne sera pas aisée dans la mesure ou les autres logements ne seront pas tous rénovés. Il est donc difficile d’attirer des investisseurs classiques dans la mesure ou le principal critère de valorisation d’un bien est son emplacement. La simple promesse d’un crédit d’impôt ne devrait pas suffire.

Une aberration écologique

Pire, cette mesure vise le logements individuels et non les ensembles de logements. Or on sait que pour la grande majorité des logements collectifs, les leviers de rénovation énergétique sont au niveau de la copropriété ( système de chauffage, isolation par l’extérieur, menuiseries, ventilation,…) et donc cette mesure ne touchera que la rénovation « esthétique » des logements. Il aurait été largement préférable de viser les syndics et bailleurs.

Plan coeur de ville  : les villes éligibles, région par région, département par département