Permis de construire : tout ce qu’il faut savoir

Le permis de construire est une obligation administrative. C’est grâce à ce document que les collectivités et agents de l’état (architectes des bâtiments de France,…) pourront vérifier la réelle viabilité de votre projet de construction et ce, que vous soyez un constructeur de maisons individuelles ou un maître d’ouvrage.  C’est également ce permis qui permettra à votre voisinage de connaître la nature des travaux. Sans ce permis, tout travaux ( hors ceux exemptés du dépôt de permis comme les extensions de moins de 20m2) pourra être déclaré comme illégal et détruit.

1. Dépôt du permis de construire

Où se procurer son permis ?

Pour se procurer un permis de construire, il faut se Diriger vers le site officiel de l’administration française, sur le site de développement durable, à la direction départementale du territoire (DDT) ou à la mairie la plus proche.

Notez que si vous avez recours à un constructeur, c’est lui qui devra s’occuper de toutes les paperasses administratives y afférent. Vous serez par contre tenu de déposer vous même le permis de construire ( cela est préférable à une délégation à votre constructeur).

Comment déposer votre demande de permis de construire ?

Il vous faudra dupliquer votre demande de permis de construire en 5 exemplaires, que vous déposerez contre décharge à la mairie ou que vous enverrez par courrier recommandé. Une fois celle-ci enregistrée, vous recevrez un numéro consultable par le grand public.

Quels sont les délais d’obtention du permis de construire?

La conformité de votre projet au Plan Local d’Urbanisme (PLU) sera visée au préalable par le maire ou la collectivité de commune. Une fois v validé, vous obtiendrez un récépissé de dépôt avec un délai d’instruction valable pour une durée d’environ 2 mois.  Il peut arriver que cela soit plus rapide mais c’est rare. Dans les zones protégées ( sites classés, sites ABF,..) le délai d’instruction peut monter à 8 mois ! Sans réponse de la part de la mairie, vous pourrez considérer le projet comme étant accepté. Cela est pratique mais n’est pas forcément une bonne nouvelle car en cas de recours des tiers ou de problèmes inhérents à la construction, l’aval de la mairie est un plus.

Affichage du permis de construire

Une fois votre permis accepté, la mise en place d’un panneau de permis de construire que vous aurez préalablement joint le récépissé de dépôt est indispensable. Cela vous évitera inutilement les problèmes de sanctions liées au non-affichage du panneau. En effet, c’est sur ce panneau rectangulaire dont les côtés doivent être supérieurs à 80 cm que devront s’afficher votre future demeure ainsi que le nom du constructeur qui réalisera les travaux. C’est grâce à ce panneau que les voisins pourront être informé du projet de construction et éventuellement faire un recours.

Recours contre le Permis de construire 

Quels sont les délais de recours ?

Le recours commence juste après l’affichage du panneau et l’acceptation de votre permis. 3 sortes de recours peuvent se présenter :

• Le recours du Préfet. Celui-ci entre dans le cas d’un contrôle de légalité. Si à la fin des délais de 2 mois d’instruction, vous recevez une notification de la part de la mairie, il vous faudra encore patienter pendant 2 mois et demi.
• Le recours par les tiers intéressés. Ceux-ci peuvent réfuter les travaux et demander un recours dans un délai de 2 mois suivant le jour d’affichage de votre panneau.
• La contestation du permis de construire qui peut intervenir dans les 2 mois…ou après en cas de non respect de ce qui a été déposé.

Quels sont les types de recours contre le permis de construire ?

Depuis 2013, pour contester un permis de construire, il est obligatoire que les travaux envisagés causent directement des troubles dans les conditions d’utilisation, d’occupation et de jouissance d’un bien immobilier et que la personne déposant le recours occupe régulièrement le bien concerné.

Les motifs de contestation sont nombreux mais les plus courants sont les suivants :

• Non-conformité de la construction aux règles d’urbanisme (PLU, POS, COS,..). Ce type de recours est néanmoins souvent voué à l’échec car l’administration s’est normalement assurée de la conformité avant la délivrance du PC.
• Illégalité du Permis de construire en cas de procédure irrégulière ( pièces manquantes, non affichage du panneau, non respect du code de l’urbanisme. Cela est très souvent le cas lorsque le PC a été obtenu tacitement (non réponse de la mairie dans le délai de 2 mois).
• Non-respect des prévisions du permis de construire. Le nombre de m² construits et l’aspect de la construction (ouvertures,…) ne peuvent être modifiés en cours de chantier sauf à obtenir un PC modificatif. La construction doit être identique au projet contenu dans le permis de construire. Si ce n’est pas le cas, le PC peut être attaqué.
• Troubles de jouissance ou trouble anormal du voisinage. Cela est possible si le PC ne respecte pas les servitudes de vue ou si le projet empiète sur le terrain voisin ou s’il fait perdre un droit de passage ( servitude,…)

Comment effectuer un recours contre le permis de construire ?

Comme vu précédemment, depuis 2013, pour contester un permis de construire, il est obligatoire que les travaux envisagés causent directement des troubles et que la personne déposant le recours occupe régulièrement le bien concerné.

Le recours peut se faire devant la mairie ou le tribunal administratif

Recours devant la mairie

Le recours peut être fait devant le maire qui a délivré le permis de construire. Le recours doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception dans les 2 mois après la date d’affichage sur le terrain au maire et au bénéficiaire du permis de construire. Le maire a alors 2 mois pour répondre. En cas de non-réponse, cela signifie que votre demande de recours est rejetée.

Recours permis de construire devant le tribunal administratif

Le recours devant le tribunal administratif se fait en cas d’illégalité du permis, de non-conformité de la construction au permis de construire qui a été déposé ou en cas de non-respect des règles d’urbanisme. Le tribunal administratif peut alors annuler l’autorisation administrative que constitue le permis de construire.

Risques et contestation des recours

La loi a fortement durci les sanctions contre les recours abusifs qui étaient trop nombreux.

Il existe aujourd’hui 3 cas de recours abusifs :

• Un recours aux raisons floues, ne visant qu’à ralentir ou annuler la procédure en dégoutant les maître d’ouvrages. L’acharnement et l’absence de motif valable sont le plus souvent retenus.
• Un recours cachant une intention de nuire. C’est le cas d’une opposition à un permis de construire en évoquant des raisons potentiellement viables mais avec la seule intention de s’opposer au projet soit par conflit personnel (conflits de voisinage,…) ou politique ( recours visant à affaiblir une équipe municipale, rejet de la mise en place de logements sociaux,…).
• Un recours mal intentionné, visant à négocier une enveloppe financière contre le retrait du recours.

Il est aujourd’hui de plus en plus fréquent que ces recours abusifs soient condamnés et les peines prononcées peuvent être très lourdes.

La nouvelle Loi Elan renforce en plus la chose en mettant en avant la notion d’intérêt à agir qui fait que le requérant doit démontre que la construction, l’aménagement ou les travaux affectent les conditions d’occupation et d’utilisation de leur bien avec l’obligation, sous peine d’irrecevabilité, de fournir des documents permettant d’apprécier son intérêt à agir.

Cette loi Elan promeut également la régulation des recours abusifs renforcée. Ainsi, l’article L600-7 du Code de l’urbanisme a pour objectif de sanctionner les recours « excédant la défense des intérêts légitimes du requérant ». En d’autres termes, il a vocation à condamner la pure volonté de blocage d’un projet de construction, initiée par d’autres motifs qu’urbanistiques, environnementaux ou de droit privé. Avec à la clé de lourdes sanctions contre les recours abusifs…