Le coefficient d’occupation des sols : pourquoi est-il devenu obsolète ? Par quoi a-t-il été remplacé ?

Le coefficient d’occupation des sols (ou COS), obtenu en divisant la superficie de plancher d’une construction par la superficie du terrain récepteur, permet de mesurer la densité d’occupation du sol en urbanisme. Il a été créé en 1958 pour lutter contre une trop grande densité de logements dans les quartiers haussmanniens. Utilisé au moment de l’instruction d’une demande de permis de construire, le COS représentait la limite maximale de surface de plancher autorisée pour un bâtiment. Mais alors, pourquoi n’est-t-il plus pris en compte aujourd’hui ? Et quelles sont les nouveaux critères qui entrent en jeu ?

Pourquoi le COS est-il devenu obsolète ?

En 2014, la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) provoque d’importants changements dans le secteur immobilier, dans l’objectif de faciliter la construction de logements tout en luttant contre l’artificialisation des sols et l’étalement urbain. Parmi ces réformes figure la suppression du coefficient d’occupation des sols, décrit comme étant un frein à la densification, au profit d’autres règles. Depuis l’entrée en vigueur de cette loi, le COS ne peut plus être fixé dans le plan local d’urbanisme (PLU), et n’est de ce fait plus opposable aux demandes de permis de construire. Les instructeurs ne doivent donc plus tenir compte de cette valeur dans leur étude.

Par quels critères a été remplacé le COS ?

Le coefficient d’occupation des sols a donc été remplacé par de nouvelles règles, telles que l’emprise au sol, la hauteur de faîtage d’un bâtiment ou encore la distanciation entre propriétés ou avec le domaine public. Le coefficient d’emprise au sol est le rapport entre la quantité de sol occupée par une construction et la taille de la parcelle qu’il occupe. Les étages n’entrent donc plus en compte dans le calcul, contrairement à celui du COS. La hauteur de faîtage permet quant à elle de réglementer la hauteur des constructions. Elle est définie en mesurant la distance entre le sol naturel existant et le point le plus haut du bâtiment. Enfin, pour ce qui est de la distance entre habitations, elle est en général de 3 mètres minimum ou de 5 mètres pour les constructions de plus de 10 mètres de hauteur. Toutes ces règles étant inscrites dans le PLU, il est recommandé de le consulter avant d’effectuer une demande de permis de construire.

Si l’on résume, l’abandon du coefficient d’occupation des sols a permis d’augmenter la surface habitable de nombreux logements en autorisant la construction d’étages supplémentaires, dès lors que la hauteur de faîtage ne dépasse pas la limite fixée dans le plan local d’urbanisme. Certains terrains ont également pu être divisés afin d’accueillir de nouvelles constructions.