Investissement locatif : le grand retour du bailleur privé (Jeanbrun)

Le « statut du bailleur privé », rebaptisé dispositif Jeanbrun, est un nouveau mécanisme fiscal voté en janvier 2026 afin de relancer l’investissement locatif privé et le logement neuf en France.

L’objectif du dispositif Jeanbrun

Le dispositif vise à encourager les particuliers à investir dans des logements à louer nus, dans un contexte de crise du logement, de pénurie de biens à la location et de fin des grands dispositifs de défiscalisation type Pinel.
L’idée est de rendre la location longue durée plus attractive en offrant un avantage fiscal significatif aux bailleurs, tout en imposant des loyers « abordables » et des plafonds de ressources pour les locataires.

L’avantage fiscal principal du Jeanbrun

Le cœur du dispositif Jeanbrun est l’amortissement fiscal du bien acheté.

Concrétement :

• Le bailleur peut déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien de ses loyers imposables (taux modulé selon le niveau de loyer, autour de 3,5% à 4,5% par an, avec des plafonds annuels de quelques milliers d’euros).
• Seule une partie de la valeur du bien est amortissable (environ 80%), mais l’avantage peut représenter jusqu’à plus de 50 000 € sur la durée d’engagement, selon la tranche d’imposition.
• Le dispositif est cumulable avec le déficit foncier : si charges + amortissements dépassent les loyers, le déficit peut être imputé sur les autres revenus, dans une limite relevée (plafond de déficit foncier sur revenu global porté de 10 700 € à 21 400 € dans la nouvelle mouture).

Les biens et locations concernés

Le dispositif Jeanbrun est éligible à tous les biens neufs, partout en France et les conditions d’application sont peu restrictives. Les voici :

• Logements concernés : logement neuf, en VEFA ou ancien avec travaux importants (environ 30% du prix en travaux selon certaines présentations). Cela concerne les appartemenst mais aussi les maisons!
• Location : location nue uniquement (pas de location en meublé), à usage de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans.
• Géographie : pas de zonage type Pinel, le dispositif est ouvert partout en France. Une véritable aubaine !
• Bénéficiaires exclus : pas de location à un membre du foyer fiscal (enfant,..) ni à un parent/allié proche (jusqu’au 2ᵉ degré).​

Les contreparties pour le bailleur

Attention, pour bénéficier de l’avantage fiscal, le bailleur doit toutefois :

• Louer à un loyer inférieur au marché, selon un barème à 3 niveaux : loyer intermédiaire, social ou très social (sur le modèle de Loc’Avantages).
• Respecter des plafonds de ressources pour les locataires.
• Maintenir la location pendant au moins 9 ans, sous peine de remise en cause de l’avantage.

Le dispositif vise donc clairment à mettre des logements à disposition de ménages à faible revenus avec un encadrement des loyers.

En résumé pour un investisseur le dispositif Jeanbrun vise un particulier qui achète un appartement pour mettre en location à despersonnes dont ce serait la résidence principale, pendant au moins 9 ans.

le dispositif offre une forte réduction de la base imposable grâce à l’amortissement, avec possibilité de créer du déficit foncier imputable sur le revenu global. En contrepartie de cet avantage les loyers sont plafonnés et les locataires doivent répondre à des conditions de ressources.

Questions / Réponses sur le statut de BaIlleur Privé 2026 / Dispositif jeanbrun

Quelles sont les différences entre le dispositif Jeanbrun et le Pinel ?

Le Pinel était plus simple et immédiat. Cela consistait à acheter un logement neuf dans une zone éligible, avec des plafonds de loyers et de ressources, et on obtenait une réduction d’impôt calculée directement sur le prix d’achat, en pourcentage. Le dispositif Jeanbrun de logique : on ne parle plus de réduction d’impôt, mais d’amortissement du bien. Concrètement, on peut déduire chaque année une partie de la valeur du logement de tes revenus fonciers, ce qui réduit son revenu imposable.
Concernant le zonage, Jeanbrun est plus large : il vise l’ensemble du bailleur privé, avec du neuf, de l’ancien avec travaux, partout en France, mais en contrepartie d’un loyer abordable et d’un conventionnement type Loc’Avantages

Qu’est ce que le conventionnement type Loc’Avantages

Le conventionnement type Loc’Avantages, correspond à un contrat officiel avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) qui fixe les règles du jeu pour ton logement.

En gros, en contrepartie d’un engagement à louer son bien à un loyer plafonné à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, l’Anah donne un tampon officiel qui permet d’appliquer l’amortissement fiscal.

Comment calculer l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun ?

On ne calcule plus un pourcentage du prix comme en Pinel. Avec Jeanbrun, l’État autorise à amortir le bien, c’est-à-dire à considérer qu’il « s’use » comptablement et à déduire cette « usure » des loyers imposables.

En pratique, on prend la valeur du bien (souvent 80% du prix payé, hors terrain), et on applique un taux d’amortissement annuel qui dépend du niveau de loyer choisi (intermédiaire, social, très social). Le total amorti vient diminuer les revenus fonciers. En ajoutant les autres charges (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, etc.), on peut facilement créer du déficit foncier et donc réduire l’impôt sur le revenu, dans la limite d’un plafond relevé avec Jeanbrun.

Quels biens sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

On reste sur des logements « classiques » destinés à la location nue en résidence principale, mais avec plusieurs cas de figure.

Cela concerne logements neufs ou en VEFA : typiquement, un appartement neuf ou une maison neuve, mais aussi les logements anciens avec travaux lourds, où les travaux représentent une part importante de l’investissement (de l’ordre de 30% du prix global).
Les logements doivent ensuite être loués nus, en résidence principale, avec loyer plafonné et locataires sous conditions de ressources. Si ces conditions sont respectées, le bien peut entrer dans le dispositif.

Quelles sont les plafonds de loyer pour Loc’Avantages Jeanbrun ?

Jeanbrun reprend la logique de Loc’Avantages : plus on baisse le loyer par rapport au marché, plus l’avantage est généreux.

On retrouve généralement trois niveaux :

• Loyer intermédiaire (un peu en-dessous du marché)
• Loyer social
• Loyer très social (nettement en-dessous du marché)

Chaque niveau correspond à un plafond de loyer au m², qui varie selon la zone géographique et la taille du logement. Les valeurs précises sont fixées par décret et mises à jour, comme pour les anciens dispositifs. Vous trouverez plu bas dans cet article les loyers indicatifs au m² par zone à respecter.

Quels sont les taux d’amortissement prévus par le dispositif Jeanbrun ?

Les taux exacts sont modulés en fonction du type de loyer. L’idée générale : plus l’effort de loyer est important, plus l’amortissement est généreux.

Par exemple, pour un loyer intermédiaire, on est sur un amortissement annuel plus modéré ; pour un loyer social ou très social, le taux d’amortissement annuel est plus élevé, ce qui augmente la déduction possible. Les simulateurs en ligne donnent souvent des ordres de grandeur autour de quelques pourcents par an, sur une assiette plafonnée, ce qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros amortis sur la durée.

Voici les derniers chiffres communiqués par le gouverment début 2026 :

Logement neuf (ou VEFA) :

Niveau de loyer	Taux d’amortissement	Plafond de déduction annuelle
Intermédiaire	3,5%	8 000 €
Social	4,5%	10 000 €
Très social	5,5%	12 000 €

Logement ancien (travaux lourds ≥ 30% du prix, DPE A/B) :

Niveau de loyer	Taux d’amortissement	Plafond de déduction annuelle
Intermédiaire	3%	10 700 €
Social	3,5%	10 700 €
Très social	4%	10 700 €

Cumul avec déficit foncier : jusqu’à 21 400 €/an imputable sur le revenu global (doublement temporaire jusqu’en 2027 pour travaux énergétiques).

Quels sont les Plafonds de loyers (Loc’Avantages Jeanbrun) ?

Les loyers sont plafonnés au m², selon 3 niveaux (15%, 30% ou 45% sous le marché local) et la zone géographique (grille Anah par commune/agglomération).
Exemples indicatifs (anah.fr 2026) :

• Zone A bis (Paris) : intermédiaire ≈ 22-25 €/m², très social ≈ 15-18 €/m².
• Zone B1 (grandes villes) : intermédiaire ≈ 16-18 €/m², très social ≈ 11-13 €/m².
• Zone C (rural) : intermédiaire ≈ 11-13 €/m², très social ≈ 8-10 €/m².
  
• Les formules précises : loyer max = valeur de référence * (1 – abattement %) + forfait charges.

Quels sont les Plafonds de ressources des locataires du dispositif jeanbrun ?

Inspirés des grilles Anah/Loc’Avantages, ils dépendent de la composition du foyer et de la zone du logemebt (A/B/C).
En 2026 par exemple, ces plafonds ( basé sur les revenus annuels N-2) sont les suivants :

Plafonds Île-de-France (zone A bis / Paris et proche)

Nombre de personnes	Loc1 (intermédiaire)	Loc2 (social)	Loc3 (très social)
1 personne	40 851 €	29 253 €	24 031 €
2 personnes	60 051 €	42 933 €	35 270 €
3 personnes	71 846 €	51 594 €	42 357 €
4 personnes	84 562 €	60 208 €	49 455 €
+1 personne	+9 357 €	+6 598 €	+5 151 €

Plafonds hors Île-de-France (zones A/B1/B2/C)

Nombre de personnes	Loc1 (intermédiaire)	Loc2 (social)	Loc3 (très social)
1 personne	31 185 €	22 259 €	17 363 €
2 personnes	45 842 €	32 553 €	25 393 €
3 personnes	55 196 €	39 148 €	30 540 €
4 personnes	64 550 €	45 735 €	35 676 €
5 personnes	73 907 €	52 348 €	40 835 €
+1 personne	+9 357 €	+6 598 €	+5 151 €

Quelle est la durée d’engagement de location pour Jeanbrun ?

On reste dans l’esprit des dispositifs précédents : un engagement long. Pour bénéficier de Jeanbrun, il faut s’engager à louer le logement nu en résidence principale pendant au moins 9 ans.

Quelles sont les zones géographiques éligibles au dispositif Jeanbrun ?

C’est une des grosses différences avec le Pinel : il n’y a pas de zonage d’éligibilité des biens. On peut investir partout en France métropolitaine, y compris en zone C (rural, petites villes),

En pratique, les niveaux de loyer plafonds et les paramètres peuvent varier selon les territoires, mais la logique Jeanbrun n’est pas réservée à trois ou quatre grandes zones comme l’était le Pinel.

Comment s’engager dans le dispositif Jeanbrun en 2026 ?

L’idée est de passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ou un dispositif équivalent) dans une logique proche de Loc’Avantages.

On achète le bien (neuf ou ancien + travaux), on définit le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social), on signe une convention qui fixe les plafonds de loyer et de ressources, et on s’engage à louer selon ces règles pendant une durée donnée (9 ans dans la version actuelle).
Ensuite, c’est le comptable ou le conseiller qui applique les règles d’amortissement dans la déclaration fiscale.