Budget total maison : bien calculer ?

Bonjour à tous,

Je démarre dans mes recherches pour faire construire et j’aurais besoins de vos connaissances afin de savoir si ce que je calcule reflète bien la réalité :

Nous avons un budget entre 350 000 et 370 000 tout inclus (achat terrain, maison et et frais en tout genre…)

Je cherche un terrain dans le Pas-de-Calais (62) et je trouve des terrains entre 60 000 et 70 000 pour 500m2.

J’ai calculé environ 107 000 de frais, 🙄 comprenant :
2000e de notaire, 3000e de bornage et d’étude de sol, 11 000e de raccordement, 4000e intérêt agent immobilier dans le cas où nous achetons le terrain chez un agent immo.
Frais de dossiers, de garanti, assurence emprunteur et dommage œuvre (10 000e les 4), taxe d’aménagement (3000e) honoraires constructeur (17000e), revêtement sol et mur (13000e), cuisine + sdb (20 000e), aménagements extérieurs (15000e) et 10 000e de marge traveaux/materiaux

Ca me paraît quand même énorme tout ces frais !! Qu’en pensez-vous ?

Il nous resterait alors entre 175 000 et 195 000 pour la maison.. Sachant qu’on souhaiterait partir sur une maison qui tant vers le passif (BBC, R2020 ect…), et j’ai vu que dans cette gamme, ça serait plutôt du 210 000e pour une maison de 100m2 (et encore…)

On serait plutôt tenté par une maison cube contemporaine avec toit plat (si le budget nous le permet biensur)

Qu’en pensez-vous ?

Aussi nous pensons acheter le terrain au préalable et faire appel à un maître d’œuvre pour la construction (pas de ccmi) afin d’avoir plus de flexibilité et de visibilité sur notre projet de construction.

Merci d’avance pour votre aide et bonne journée à tous 👷‍♀️👌