Construction d’une maison : la vraie facture

L’émission Capital diffusée par la chaîne M6 le dimanche 25 février a provoqué de nombreuses réactions parmi le public. Vous vous êtes posé la question après avoir vu ce reportage intitulé « Construire votre maison: le rêve à portée de main? » Achat du terrain, choix des matériaux et aspect de la maison… la facture peut rapidement grimper », combien coûte réellement une maison et quelle est la marge des constructeurs. Explications et clarifications.

Quel est le prix de revient d’une maison?

Tout d’abord, vous devez savoir que le montant total de la facture que vous devez payer est un montant TTC. Le fabricant doit restituer à l’État la valeur de la TVA équivalente à 20%. Prenons un exemple: si vous payez une maison à 125 000 euros TTC, 20 800 euros reviennent à l’État et le prix HT de la maison est donc de 104 100 euros.

Deuxièmement, examinons de près le prix de revient d’une maison en répartissant les charges.

Dès le départ, deux éléments se distinguent par leur pourcentage élevé: la main-d’œuvre du site et les matériaux et équipements.

Le premier près de 40% du prix est net d’une maison, tandis que le second représente 1/3 du prix total. Les deux représentent ensemble les ¾ du coût total d’une maison.

Petits mais non négligeables, les frais de 8% s’avèrent assez chers, cependant, ils sont nécessaires voire obligatoires. Sont inclus dans ces honoraires les géomètres qui étudient le meilleur agencement de la maison, les bureaux d’études qui consultent la réglementation thermique et les assurances qui garantissent la parfaite réalisation dont bénéficie l’acheteur.

Par ailleurs, il convient de noter que les frais de fonctionnement (qui comprennent notamment le salaire du chef de chantier, le salaire du personnel commercial, administratif et technique du constructeur, les frais de dossier, les permis de construire ou les loyers) s’élèvent à 12% .

En plus de la TVA, d’autres taxes de 9% sont ajoutées à la note. Si nous ajoutons les taxes et la TVA, nous nous rendons compte que ce poste « Taxes » est l’un des coûts les plus importants du prix, toutes taxes comprises d’une maison.

Voici les chiffres en détail du prix HT:

• Honoraires: bureaux d’études, géomètre, assurance 8%
• Impôts et taxes (autres que TVA): 9%
• Frais de fonctionnement: Salaires et charges (personnel technique, administratif et commercial), Frais généraux (loyer, électricité, etc.) : 12%
• Matériaux et équipements: Sable, ciment, briques, moellons, Menuiserie, chauffage, sanitaire…. 33%
• Main-d’œuvre du site: sous-traitants, personnel du site 38%

Et à cela, vous ajoutez 20% de TVA !

Quelle est la marge du constructeur, des architectes?

Les constructeurs disposent d’une marge moyenne de 25 % environ sur le seul coût des travaux. Il faut ensuite déduire de cette marge les paiements des conducteurs de travaux, des commerciaux et des frais de fonctionnement ( véhicules, locaux,…)

Ce qui laisse à la fin une rentabilité moyenne pour la construction d’une maison qui atteint difficilement les 5 %. Il faut savoir que ce taux est très en dessous des taux pratiqués dans d’autres secteurs d’activités. Cette rentabilité peut expliquer à elle seule la faillite de nombreux constructeurs de petite envergure.

Les architectes et artisans connaissent également la même situation, car afin de rivaliser avec les offres des constructeurs ainsi que la mutualisation des frais en fonction de la quantité de maisons livrée annuellement, ils sont parfois contraints d’accepter des chantiers à marge réduite pour continuer à travailler. Par ailleurs, les architectes ont du mal à trouver des clients et un bon nombre d’entre eux perçoivent un salaire se rapprochant du SMIC.

L’image des architectes et artisans « plein aux as » est loin d’être la réalité. Et pourtant, fait étrange, certaines marques comme Apple qui appliquent des marges exorbitantes ne reçoivent pas trop de plaintes des consommateurs.

Le prix des options et de la personnalisation

Le reportage de Capital mentionne d’énormes coûts supplémentaires pour les options et les styles personnalisés. Est-ce vrai ?
Oui et Non. Il est évident qu’une maison traditionnelle coûtera moins chère qu’une maison moderne avec toit plat par exemple. L’ajout des éléments de style comme une arche en béton, une colonne ou une pergola augmenteront le prix de la maison. Idem pour les amateurs de voitures : plus de kits, plus de coûts.

Voici quelques exemples d’options pour maisons classiques avec leur prix. Notez que certaines options sont obligatoires. (Prix en euros)

• Portes et fenêtres en aluminium : de  1500 à 5 000 €
• Bandeau lissé : à partir de 700 €
• Vide sanitaire : 1 900 €
• Sous-sol : 13 000 à 20 000 €
• Tuiles en terre cuite : 600 à 2000 (en fonction de la taille et de la qualité) €
• Cloisons en placostyl : 1 000 €
• Enduit gratté : 1 500 €

Le prix de ces options varie en fonction de chaque constructeur, mais aussi en fonction des maisons (une maison plus petite nécessitera moins de tuiles qu’une maison de grande taille).
Il faut néanmoins savoir que le prix des options ne dépasse pas généralement 15 % du prix de la maison. C’est encore loin des personnalisations faramineuses que pratiquent certains secteurs d’activités. De plus, ces options d’effets styles sont des investissements qui offrent une valeur ajoutée à votre maison en cas de revente.

En bref

La réalité est cependant loin de cette image, car c’est un secteur qui affiche généralement une très faible rentabilité. En effet, la construction nécessite une main d’œuvre très importante. En outre, les options qui quittent le package de base sont finalement peu coûteuses par rapport aux prix des options dans d’autres secteurs d’activité. Ce rapport de M6 Capital sur la construction d’une maison a été cruellement surfait et a plutôt joué dans la sensation. La conclusion est cependant simple: construire votre maison est vraiment un rêve à portée de main!