Concubinage et Construction : achat d’une maison par des concubins

De plus en plus de couples non mariés choisissent de construire ou d’acheter une maison ensemble. Bien que courant, ce projet comporte des implications juridiques, fiscales et financières importantes. Découvrez tout ce que vous devez savoir pour éviter les pièges et protéger vos intérêts.

Concubinage et Régime Juridique : L’Indivision comme Règle

Lorsque des concubins souhaitent acquérir ou construire une maison ensemble, ils tombent sous le régime de l’indivision, sauf s’ils optent pour une SCI (Société Civile Immobilière).

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision implique que chaque concubin est propriétaire du bien en fonction de sa contribution financière au moment de l’achat. L’acte de vente doit mentionner explicitement l’apport de chacun, car il déterminera les parts détenues par chaque personne.

Attention fiscale : Si les apports ne sont pas équitables (par exemple, un concubin finance 70 % du bien mais l’acte de vente indique 50 % pour chacun), les impôts pourraient requalifier cette situation en donation déguisée, ce qui entraînerait une taxation importante.

Prise de Décisions en Indivision : Une Organisation Délicate

Dans une indivision, certaines décisions nécessitent des majorités spécifiques, tandis que d’autres exigent l’unanimité :

• Décisions courantes (travaux, rénovations, etc.) : Une majorité des 2/3 des droits de vote est requise. Ces droits dépendent de la proportion de l’apport initial de chaque concubin.
• Vente du bien : La vente nécessite l’accord unanime des indivisaires (100 %). Si un des deux concubins refuse de vendre, la maison ne pourra pas être vendue.

Problèmes fréquents :

Dépenses imprévues : Si un concubin détient plus de 33 % des voix, il peut bloquer des travaux ou des engagements financiers nécessaires.

En cas de séparation : Si l’un des concubins souhaite vendre et que l’autre refuse, cela peut entraîner des blocages juridiques longs et coûteux.

Concubinage et Décès : Les Risques Patrimoniaux

En l’absence de dispositions spécifiques, les héritiers du concubin décédé récupèrent automatiquement ses parts. Cela peut entraîner des situations délicates pour le concubin survivant.

Solutions possibles :

1. Clause de rachat ou de donation : Permet au survivant de racheter les parts du défunt, mais cette solution est fortement taxée (jusqu’à 60 %) et limitée si le défunt a des enfants.
2. Régime de la tontine : Avec ce dispositif, le survivant devient automatiquement propriétaire du bien. Fiscalement avantageuse pour les biens de faible valeur (moins de 76 000 €), la tontine permet de s’exonérer de droits de succession en dessous de ce seuil. Au-delà, les règles fiscales classiques s’appliquent.

Concubinage et Emprunts : Qui est Propriétaire ?

Lorsque des concubins contractent un emprunt ensemble, plusieurs précautions doivent être prises :

• Mention dans l’acte d’achat : Si un concubin rembourse une partie de l’emprunt mais n’est pas mentionné dans l’acte d’achat, il ne sera pas considéré comme propriétaire.
• Pas de cumul des avantages fiscaux : Contrairement aux couples mariés ou pacsés, les concubins ne peuvent pas mutualiser leurs dispositifs d’épargne (PEL, prêts aidés, etc.).

Cas problématique :

Si un concubin verse une contribution mensuelle pour rembourser l’emprunt sans être inscrit dans l’acte d’achat, il n’aura aucun droit sur le bien en cas de séparation ou de décès.

Concubinage et Terrain : Qui est le Propriétaire ?

Construire une maison sur un terrain appartenant exclusivement à l’un des concubins peut entraîner des désaccords importants.

Ce que dit la loi :

Selon le Code civil, le propriétaire du terrain est également propriétaire des constructions qui y sont érigées, sauf preuve contraire (titre de propriété ou accord écrit). Ainsi, si vous participez financièrement à la construction mais que le terrain appartient à votre concubin, vous risquez de perdre vos droits en cas de séparation.

Précaution essentielle :

Avant de commencer tout projet de construction, consultez un notaire pour formaliser vos droits.

Alternatives à l’Indivision : Solutions Juridiques Plus Sécurisées

Si l’indivision présente trop de risques, d’autres solutions peuvent être envisagées pour protéger les droits des concubins :

1. Le mariage : Selon le régime matrimonial choisi (communauté ou séparation des biens), les droits de propriété sont clairement définis.
2. Le PACS : Équivalent au mariage sous le régime de la séparation des biens, il offre une certaine protection juridique.
3. La SCI : Cette structure permet de gérer le bien sous forme de parts sociales, simplifiant la revente et les transmissions.

Conclusion : Construire en Concubinage, un Projet à Anticiper

Construire ou acheter une maison en concubinage peut s’avérer complexe et risqué si les bonnes précautions ne sont pas prises. Pour éviter les litiges, voici quelques recommandations essentielles :

• Mentionnez chaque concubin dans tous les documents juridiques (acte d’achat, emprunt, etc.).
• Veillez à ce que les apports financiers soient équitables ou supérieurs à 33 % pour chaque concubin.
• Consultez un notaire avant de construire sur un terrain appartenant à votre concubin.
• Envisagez une union civile (mariage, PACS) ou une SCI pour réduire les risques.

Ces démarches peuvent sembler plus engageantes ou coûteuses au départ, mais elles garantissent une tranquillité d’esprit et une meilleure protection sur le long terme.