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Faire construire : top 5 des questions à se poser

La question est vaste.  Les maisons les plus vendues en France sont les maisons de plain pied car elles sont moins onéreuses à construire. Elles permettent également aux occupants d'y vivre sans contrainte d'âge du fait de l'absence d'escaliers. Elles se revendent donc plus facilement.  Mais la maison à étage est parfois indispensable du fait de la surface ou du cout des terrains.

Concernant le type de maison, traditionnel, contemporain ou moderne, cela dépend de vos goûts. Le moderne ( toit plat,...) a l'avantage de se différencier de l'existant mais peu ne pas bien vieillir et  être difficile à la revente..sauf si son architecture est exceptionnelle. Le traditionnel et le contemporain sont passe partout et permettent des excentricités ( enduits bicolores,...) leur donnant une touche jeune. Notre conseil est donc d'opter pour une maison traditionnelle ou contemporaine...sauf si votre budget vous permet une maison moderne de grande qualité, auquel cas votre maison pourrait faire rêver beaucoup de monde.

Concernant la forme ( rectangle, plan en L, en V,...), cela dépend de la configuration de votre terrain ( forme, vis à vis,..). La maison en V ou en L offrent différentes expositions et un jeu de volumes intéressant. Si votre terrain le permet, foncez.

Faire construire est une aventure longue...mais pas forcément compliqué. Et il n'y a pas de recette magique pour que tout se passe bien. Toutefois, voici nos conseils sur les étapes à respecter.

1/ Aller consulter sa banque ou un courtier pour connaître son enveloppe budgétaire

2/ Se renseigner sur le prix des terrains ou vous souhaiteriez faire construire (des sites comme terrains.fr répertorient de nombreux terrains).

3/Faire le choix d'un constructeur (voir paragraphe suivant sur Constructeur, Architecte ou Artisan) après en avoir sélectionné 2 ou 3. Ces derniers valideront votre plan de financement et pourront vous proposer des terrains en accord avec votre budget et votre souhait de localisation.

 

Si on veut être synthétique, il existe trois types de possibilités pour faire construire une maison :

  • passer par un constructeur
  • passer par un architecte
  • passer par un maitre d'oeuvre

Passer par un maître d'oeuvre consiste à passer en direct par un artisan ou un réseau d'artisan pour faire construire. Nous le déconseillons grandement, non pas parce que les artisans sont mauvais mais parce que cela vous prive de nombreuses garanties, notamment en cas de défaut de l'artisan. La coordination des différents corps de métier et la nécessité d'obtenir une conformité à la réglementation thermique rendent par ailleurs ce recours aux artisans en direct de moins en moins fréquent. Concernant le prix, on pourrait penser que cela revient moins cher que de passer par un constructeur ou un architecte  mais c'est souvent faux car les constructeurs et architectes travaillent à des prix négociés (marchés de travaux), sur de gros volumes et ont des prix d'achat privilégiés.

Passer par un architecte est la bonne solution pour un projet "hors norme", c'est à dire une maison supérieure à 180m2 ou dont l'insertion paysagère est délicate. L'architecte se chargera alors du marché de travaux avec les entreprises et pourra s'assurer de la conduite des travaux. Seuls inconvénients à cela : vous n'aurez que peu de garanties en cas de défaut de l'artisan ayant réalisé les travaux (sauf si cela est lié à une erreur de conception de l'architecte).

Passer par un constructeur est indéniablement la meilleure solution possible pour qui souhaite faire construire. Pourquoi ? Tout simplement parce que dans 95% des constructions, les plans ou design n'ont pas besoin d'être totalement réinventés. Et surtout parce que les constructeurs sont tenus par la loi CCMI de 1990 offrant au maitre d'ouvrage (vous) diverses garanties comme le parfait achèvement ou la garantie de livraison à prix et délais convenus ...avec un garant prenant le relais en cas de problème. Les constructeurs peuvent par ailleurs bénéficier de prix à l'achat du fait des gros volumes de construction qu'ils traitent. Ceci étant dit, tous les constructeurs ne se valent pas et certains jouissent d'excellentes réputations et compétences (thermiques, réglementaires,...). A noter que le métier de constructeur est en pleine phase de consolidation et que les petits constructeurs ont tendance à disparaitre du fait des contraintes de plus en plus forte pesant sur le métier.

Au final, si votre projet est standard, optez pour un constructeur. S'il est plus complexe vous pouvez passer par un architecte de A à Z ou mieux encore, opter pour un constructeur travaillant en collaboration avec un architecte. Ce dernier réalisera les plans et diverses études et le constructeur s'assurera de la construction avec les garanties associées au CCMI. Le meilleur des deux mondes...

Tout projet lié à l'immobilier comporte un risque. Quand vous achetez de l'ancien, vous risquez de découvrir des défauts ou des travaux plus importants que prévus. Idem pour des travaux de rénovation qui sont réellement risqués. La construction d'une maison n'y échappe pas même si quelques règles permettent de les limiter.

Les voici

  1. Règle n°1 : Passer par un constructeur et un CCMI (contrat de construction de maisons individuelles). Ne passez pas en direct par un artisan sauf à le connaître parfaitement et à vérifier sa santé financière
  2. Règle n°2 : Vérifier la santé financière de votre constructeur (Societe.com,...). Si les comptes ne sont pas disponibles, demandez les au commercial. S'il  ne veut pas les fournir, partez.
  3. Règle n°3 : Demandez à visiter des maisons en cours de construction ( en vous assurant que ce sont bien celles du constructeur).
  4. Règle n°4 : N'hésitez pas à demander à parler à d'anciens clients ou à prendre des renseignements sur des sites de conseil (Le Bon Constructeur,...)
  5. Règle n°5 : N'oubliez jamais qu'une maison n'est pas un produit finie et que tout ne sera pas parfait de A à Z. Le plus important est que votre constructeur reprenne les défauts constatés.
  6. Règle n°6 : Soyez ferme avec votre constructeur conducteur de travaux mais n'allez pas au clash ou aux menaces juridiques. Cela pourrait être contreproductif. Les exemples de clients conseillés par des "experts" assignant en justice leur constructeur et perdant sont très nombreux. Ne soyez menaçants qu'en cas d'absence de réponses persistantes ou de mauvaise foi.

Le prix de la maison comprend plusieurs éléménts :

  • le prix du terrain, variant fortement d'une région à l'autre ( voir le baromètre des terrains sur terrains.fr)
  • la viabilisation du terrain (si hors lotissement) : comptez entre 5000 et 15 000 euros approximativement ( le constructeur devra vous donner un ordre de grandeur précis).
  • Le cout de construction de la maison : comptez entre 1300 et 2000 euros du m2 selon le constructeur, la qualité demandée, la nature du sol, le type de maison ( de façon sccématique, la maison à étage sur sous sol coutera beaucoup plus chère que la maison de plain pied) et les finitions demandées
  • les travaux réservés les plus courants : comptez environ 10 000 euros par maison (cuisine, peintures,...)
  • La création du jardin et de l'environnement extérieur ( portail, barrière, paysagiste,...). Comptez environ 20 000 euros pour un terrain de 800m2.

Bien évidemment tout ceci est une estimation et mérite d'être affiné mais cela vous donne une bonne idée.

 

Terrains

Plus de 60% des gens allant voir un constructeur de maisons n'ont pas de terrain. Les autres ont soit un terrain dont ils ont hérité, issu d'une division foncière ou tout simplement qu'ils ont repéré et sur lequel ils ont mis une option d'achat. Pour trouver un terrain, il vous fait déjà identifier les lieux dans lesquels vous souhaiteriez habiter et faire construire. Ensuite, il vous faut aller sur des sites spécialisés (terrains.fr,...) ou sur les sites de constructeurs du département. N'hésitez pas non plus à interroger les mairies ou les offices notariales qui pourront vous renseigner sur les éventuels lotissements ou modifications de PLU ayant rendu des zones constructibles. Les agents immobiliers peuvent également être une bonne source de terrains à bâtir. SI vous devez vous engager sur un terrain, n'oubliez surtout pas d'introduire comme condition suspensive l'obtention du permis de construire...car vous pourriez vous retrouver coincés en cas de recours des tiers ou de refus de PC.

Il est important de comprendre que la taille et la forme de votre terrain influent sur votre future maison. Un terrain avec une faible largeur de facade ou en pente influeront sur le plan de la maison. De la même façon, la localisation du terrain est importante. Car le Plan Local d'Urbanisme varie d'une zone à l'autre, même au sein d'une même ville. Ce PLU vous indiquera le type de maison que vous pourrez construire en définissant des critères comme l'éloignement par rapport aux autres constructions, la hauteur de faitage maximale ou encore la SHON ( Surface Hors Oeuvre Nette) et l'emprise au sol.

Vérifiez également bien la desserte du terrain par les transports ( important pour vos éventuels enfants) et l'environnement actuel...et futur. Une zone en friche à proximité ne le restera peut être pas...

Le cout d'un terrain varie fortement d'un département à l'autre. Le prix moyen au m2 était ainsi de 17 euros en 2016 dans le Limousin contre plus de 214 euros /m2 en ile de France. Et au sein d'un département les prix varient fortement selon l'emplacement et les nuisances environnantes ( nuisances sonores, visuelles ou olfactives jouent beaucoup sur le prix). Par ailleurs, la qualité du sol doit jouer sur le prix. Un terrain remblayé peut cacher de mauvaises surprises et peut se révéler dangereux car vous aurez l'impression d'avoir fait une bonne affaire mais vous le paierez à la construction. Comme déjà indiqué, nous ne pouvons que vous recommander une étude de sol avant tout engagement.

En passant par un constructeur, vous avez un contrat à prix ferme, c'est à dire que oute adaptation au sol non prévue sera à la charge du constructeur.  Mais ce n'est pas pour autant que cela est à minimiser car un constructeur découvrant une mauvaise surprise travaillera quasiment sans marge sur votre maison ce qui peut rendre la relation difficile durant le chantier. C'est pour cette raison que le constructeur réalise systématiquement ( normalement) une enquête terrain complétée d'une étude de sol si cela semble nécessaire. Cette étude est d'ailleurs parfois systématique dans des régions aux sols compliqués (Haute-Savoie, Cantal,...).

En passant par un artisan ou un architecte, une mauvais surprise ( présence de roche ou d'eau)....sera pour votre pomme.

Selon votre budget, nous ne pouvons donc que vous conseiller d'opter pour une étude de sol. Cela coute entre 700 et 2000 euros mais ne peut qu'être utile.

Modeles de maisons

Il faut déjà préciser ce que l'on entend par contemporain et traditionnel. En effet, le traditionnel n'existe plus vraiment et la maison traditionnelle dans nos esprit est aujourd'hui une maison contemporaine avec de vastes ouvertures donnant confort et luminosité. Ellet peut s'agrémenter d'enduits ou crépis colorés pour la rendre jeune et moderne. La maison contemporaine offre une toiture traditionnelle en 2 ou 4 pans et correspond à la majorité des maisons construites en France chaque année.

La maison moderne est elle une maison la plupart du temps à toit plat avec des détails architecturaux peu communs (murs rideaux, toit terrasse,...). Atypique, elle est aussi plus chère et ne peut être construite n'importe ou du fait des contraintes architecturales locales (PLU, règlement de lotissement,...).

Le choix est donc généralement assez vite fait. Si vous êtes dingue de moderne et d'architecture clivante optez pour une maison moderne sinon la maison contemporaine (également appelée traditionnelle) est faite pour vous.

Bonne question. La maison plain pied présente de nombreux avantages car elle permet de ne pas avoir d'escaliers, considérés dangereux pour les enfants ou inadaptés aux personnes âgées. Elle est aussi moins chère à construire qu'une maison à étage. Mais la maison à étage a un énorme avantage : elle permet une surface habitable presque doublée par rapport à une maison de plain pied. Elle est donc indispensable dès lors que le terrain sur lequel vous souhaitez faire construire est cher ou contraint ( largeur de facade limitée,..). A noter que les maisons à étages, dite r+1 disposent le plus souvent d'une dalle béton à l'étage, synonyme de confort et durabilité.

Un compromis entre les deux est de prendre une petite maison de plain pied avec combles aménageables. Cela permet d'avoir une maison à petit prix...evolutive si la famille s'agrandit ou si votre budget peut vous permettre les travaux quelques années après la construction.

La question est plutôt qu'est ce que votre future maison ne contiendra pas? De manière générale, votre constructeur ou architecte ou artisan ne s'occuperont pas de la viabilisation de votre terrain (son raccordement). Par contre, ils peuvent vous y aider. Même, un constructeur est tenu de vous indiquer le prix prévisionnel de la chose. Autres choses que votre maison ne comprendra surement pas : la cuisine et les peintures. Pourquoi ? Tout simplement parce que si vous passez en CCMI ( contrat de construction, réservé aux constructeurs), le constructeur vous garantit une maison parfaitement finie. Or les peintures et les cuisines sont les lots sur lesquels il y a plus de problème. Le constructeur vous livre donc de façon officielle la maison avant que ne débute les travaux de peinture et de cuisine ( que vous avez bien évidemment pu prévoir avant).

Sinon, tout dépend de ce que vous choisissez. Certains préfèrent une maison hors d'air hors d'eau avec les finitions à réaliser soi même mais attention ce choix est rarement intéressant et risque de vous revenir plus cher au final. La plupart des gens faisant construire optent pour une maison finie et se réservent généralement quelques menus travaux comme les revêtements de sols dans les chambres. C'est une question de choix et de budget.

A noter que si un artisan et un architecte ne sont pas tenus de chiffrer l'ensemble des postes d'une maison finie, le constructeur lui y est obligé. Il devra inclure la liste des travaux réservés (c'est à dire que le client fera lui même) avec un cout prévisionnel et ce afin que le client ne se trouve pas dans une solution délicate, incapable de financer la fin de sa maison. C'est encore une fois un des gros avantages à passer par un constructeur.

Les options, il y en a beaucoup...mais certaines sont plus utiles ( ou indispensables que d'autres). Par exemple l'écran sous toiture ( obligatoire dans certaines régions) est une option que nous ne pouvons que vous conseiller car elle permet de se protéger des aléas climatiques (neige,...) de plus en plus fréquents. Une autre option indispensable à nos yeux est la motorisation des volets roulants ( indispensable pour une future installation domotique). N'hésitez pas non plus à prendre un carrelage un peu plus onéreux que le carrelage standard du constructeur. La couleur et la qualité du revêtement au sol font beaucoup dans le charme d'une maison.

Le plancher chauffant est également un must. Tout comme les menuiseries aluminiums teintés dans la masse qui ajoutent à la modernité et au confort de la maison.

N'oubliez pas non plus l'option enlèvement des terres et mise à niveau car le travail est colossal et il est illusoire de vouloir le faire soi-même.

Bref, les options sont nombreuses...et tout dépend du budget dont vous disposez.

La réglementation thermique actuelle est la RT2012. Cette norme impose une consommation par m2 habitable inférieure à 50kwh/an; Cette consommation comprend l'éclairage, le chauffage, l'au chaude sanitaire est les équipements nécessaires au fonctionnement de la maison. C'est donc hors usages courants (machines à laver,...).Ce seuil de 50kwh/m2 peut être augmentée selon les zones climatiques.  Cette RT2012 prévoit également une surface vitrée minimale pour la maison ( ben oui, en faisant un blocos, on pourrait moins consommer facilement:-)). En prenant un cout du kwh à 0,14 euros, une maison de 100m2 doit ainsi consommer  700 euros au maximum par an. Dans les faits, il est assez aisé de réduire ce cout en optimisant l'isolation de la maison et avec des dispositifs d'optimisation ( fermeture automatique des volets,...).

A noter que la future réglementation thermique (RT2020) sera encore plus sévère et devrait s'approcher d'une maison passive (consommation nulle).

 

 

Financement

Il faut déjà préciser ce que l'on entend par contemporain et traditionnel. En effet, le traditionnel n'existe plus vraiment et la maison traditionnelle dans nos esprit est aujourd'hui une maison contemporaine avec de vastes ouvertures donnant confort et luminosité. Ellet peut s'agrémenter d'enduits ou crépis colorés pour la rendre jeune et moderne. La maison contemporaine offre une toiture traditionnelle en 2 ou 4 pans et correspond à la majorité des maisons construites en France chaque année.

La maison moderne est elle une maison la plupart du temps à toit plat avec des détails architecturaux peu communs (murs rideaux, toit terrasse,...). Atypique, elle est aussi plus chère et ne peut être construite n'importe ou du fait des contraintes architecturales locales (PLU, règlement de lotissement,...).

Le choix est donc généralement assez vite fait. Si vous êtes dingue de moderne et d'architecture clivante optez pour une maison moderne sinon la maison contemporaine (également appelée traditionnelle) est faite pour vous.

Bonne question. La maison plain pied présente de nombreux avantages car elle permet de ne pas avoir d'escaliers, considérés dangereux pour les enfants ou inadaptés aux personnes âgées. Elle est aussi moins chère à construire qu'une maison à étage. Mais la maison à étage a un énorme avantage : elle permet une surface habitable presque doublée par rapport à une maison de plain pied. Elle est donc indispensable dès lors que le terrain sur lequel vous souhaitez faire construire est cher ou contraint ( largeur de facade limitée,..). A noter que les maisons à étages, dite r+1 disposent le plus souvent d'une dalle béton à l'étage, synonyme de confort et durabilité.

Un compromis entre les deux est de prendre une petite maison de plain pied avec combles aménageables. Cela permet d'avoir une maison à petit prix...evolutive si la famille s'agrandit ou si votre budget peut vous permettre les travaux quelques années après la construction.

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