Les SCPI de rendement
Il s’agit de sociétés qui ont pour objectif d’acheter des biens dont la quasi-totalité sont des immeubles à usage professionnel. Il peut s’agir de bureaux, d’entrepôts, d’usines, de surfaces commerciales, mais aussi d’établissements de santé, des maisons de retraite ou encore des établissements scolaires. Une SCPI bien connue, Corum Origin investit dans divers biens (dans différents secteurs d’activité) situés dans des pays de la zone euro. Cette SCPI de rendement à capital variable (contrairement aux sociétés à capital fixe) rémunère ses actionnaires avec les bénéfices tirés des loyers, mais aussi de la revente des biens. Elles sont réputées rentables et sûres, car le taux d’occupation dans l’immobilier professionnel est plus important que dans l’immobilier d’habitation.Les SCPI Pinel et Malraux
Contrairement à une SCPI de rendement, la SCPI Pinel ou Malraux est constituée de biens immobiliers d’habitation. Il s’agit de logements locatifs neufs ou rénovés qui bénéficient du dispositif mis en place par la loi Pinel. Pour commencer, l’investisseur va bénéficier des avantages fiscaux mis en place par l’État à savoir la déduction d’une partie du placement financier des impôts sur le revenu en fonction des critères prévus par la loi. Pour les SCPI Malraux, il s’agit de défiscaliser le déficit foncier engendré par les travaux de rénovation. Ensuite, celui-ci va recevoir proportionnellement au nombre de parts achetées les revenus tirés des loyers perçus chez les locataires. Enfin, l’investisseur pourra réaliser des bénéfices au moment de la revente des biens lorsqu’il y a une plus-value.Les SCPI de plus-value
Contrairement aux SCPI de rendement et fiscales, la SCPI de plus-value a un objectif à plus long terme. C’est pour cette raison qu’on les appelle aussi les SCPI de valorisation ou de capitalisation. En effet, le bénéfice ne se fait pas nécessairement à court terme par un rendement régulier ou un avantage fiscal, mais par la plus-value réalisée au moment de la revente du bien. Il est donc logique que les experts ne les conseillent pas à ceux qui souhaitent dégager un complément de revenu, mais plutôt aux investisseurs qui souhaitent valoriser leur patrimoine. Cela peut-être des logements soumis à la loi de 1948, des immeubles en nue-propriété ou encore des biens achetés en viager.L’option des OPCI
Les OPCI sont des sociétés civiles de placement qui investissent en majorité dans des biens immobiliers. À la différence des autres, elles gèrent aussi une part minoritaire (moins de 30 %) de placement financier. Là où les autres sociétés sécurisent leur capital en variant les types de biens et leur situation géographique, les OPCI diversifient les modes de placement pour offrir une certaine stabilité à leurs associés.
Pourquoi s’intéresser à l’emprunt immobilier sans apport ?
Pour devenir propriétaire de la maison de vos rêves, sollicitez un crédit avec Vousfinancer. À défaut de pouvoir financer entièrement votre acquisition, il est chaudement recommandé d’avoir de quoi au moins assurer les frais de dossier et de garantie. Les banques, qui n’accordent aucun crédit immobilier sans y regarder de près, ont d’ailleurs défini des règles, concernant un taux d’apport minimum. Pour les « primo- accédants », soit les personnes qui ne sont pas encore propriétaires de leur habitation, les banques exigent, en général, un minimum de 10 % du prix du bien. Ceci fait partie des règles de prudence qu’elles s’imposent, pour se protéger et garantir leur mise. L’intérêt de cette mesure est double : il permet d’abord de réduire le montant de l‘emprunt immobilier, puis de se prémunir ensuite en cas de revente anticipée du bien. Cependant, nombreux sont les prétendants à un prêt immobilier qui ne sont pas en mesure d’avancer le montant de l’apport demandé, qu’il soit « primo-accédants » ou désireux d’acquérir un bien en vue de le louer. Ces futurs propriétaires sont donc contraints de solliciter un crédit immobilier sans apport, soit un prêt dont le montant couvrira entièrement le prix du bien et les coûts d’acquisition. S’il n’est pas facilement accordé par les banques, ce type d’emprunt immobilier présente des avantages non-négligeables pour les emprunteurs, citons :- la possibilité d’accéder au crédit immobilier, soit à la propriété pour ceux ne disposant pas de revenus qui leur permettent d’épargner tous les mois ;
- la liberté de ne pas toucher à son épargne, pour les « secondo-accédants », soit ceux déjà propriétaires, mais qui revendent pour acheter un autre bien, ou préfèrent acheter pour louer. Dans ce cas, précisément, les propriétaires ont besoin aussi d’avoir une épargne de réserve, de façon à être couverts contre les risques locatifs : dégâts comme une toiture qui s’envole ou impayés de loyers.
- la possibilité de conserver son pouvoir de négociation avec les banques, justement pour se lancer dans l’investissement locatif, en gardant toujours un peu d’apport sous le coude.
Comment s’y prendre pour emprunter sans apport ?
Il est logique donc préférable du point de vue des emprunteurs, d’avoir recours à l’emprunt immobilier sans apport. Ils auraient tords de s’en priver, car ils disposent depuis quelques années d’un contexte particulièrement favorable, avec la baisse des taux de crédit. Cette conjoncture a favorisé l’assouplissement de la règle des 10 % d’apport au niveau des banques. Actuellement, les taux sont toujours au plus bas, avec des crédits qui se négocient en moyenne autour de 1,25 % sur 20 ans et 1,54 % sur 25 ans. Le marché de l’immobilier encourage donc l’accès à la propriété et les banques ont tout intérêt à se montrer plus conciliantes. Cette raison explique qu’au cours du premier semestre 2019, 60 % des « primo-accédants » ont accédé à un emprunt immobilier sans apport. Les banques ont dénommé cette pratique les «110 % », en acceptant de financer au-delà de la simple valeur du bien, avec des prêts couvrant aussi les frais de notaire et les frais de garanties. Parallèlement, cette tendance s’accompagne d’un allongement de la durée des crédits, qui permet un peu aux banques de se rattraper. Autre élément qui favorise l’aval des banques pour financer un prêt immobilier sans apport : des prix de l’immobilier assez hauts, ce qui permet de ne pas envisager de perte, en cas de revente anticipée d’un bien. Est-il, pour autant, possible de projeter d’acquérir un bien immobilier sans un sou en poche ? Non, et pour plusieurs raisons. Rappelons d’abord qu’il n’est jamais très simple de décrocher un emprunt immobilier. Les banques analysent les dossiers en profondeur, en prenant en compte, notamment la capacité d’endettement du ménage. Toutes ressources et charges comprises, le montant des mensualités est censé ne pas dépasser 33 % de l’ensemble de ces ressources. Mais ce n’est pas tout, les banques examinent à la loupe la gestion des finances de l’emprunteur, notamment ses crédits en cours et sa capacité à épargner. Un emprunteur qui aura de l’épargne va donc logiquement rassurer les banques et sera par conséquent plus avantagé dans ses négociations pour obtenir son crédit à meilleur taux (au passage, le blog https://www.immoz.info vous aide à négocier ce taux). Bien sûr, ce critère est à relativiser selon le niveau des ressources d’un ménage. Pour ceux qui disposent de hauts revenus, les banques seront, de toute façon plus enclines à accorder un emprunt immobilier sans exiger d’apport. Tant que les taux d’intérêt restent bas, emprunter pour rentrer dans ses murs est possible même sans avoir constitué un apport de départ. Pourvu, cependant, de correspondre aux conditions de revenus exigées par les banques, qui restent intraitables sur les capacités de remboursement de leurs emprunteurs.
Crédit immobilier : des taux bas prévu toutes l’année
Cela n’a jamais été aussi rentable d’emprunter pour investir dans l’immobilier. Grâce à la faible inflation, il est même devenu possible de gagner de l’argent en empruntant. Pour se faire une idée, il faut savoir qu’en mai 2010, les taux de crédit immobilier ont atteint 1,29 %. Comment expliquer ce phénomène ? Pour rappel, le dernier record historique en la matière date du mois de novembre 2016, où les taux étaient à 1,33 %. Pourquoi les taux sont-ils si bas ? Si l’on a déjà contracté un prêt, peut-on le renégocier, et, si oui, comment faire ?Crédit immobilier : comment expliquer le phénomène des taux bas ?
Les taux de crédit immobilier sont bas, c’est un fait. Mais comment peut-on expliquer ce phénomène. C’est, en réalité, assez simple. Depuis 2016, les banques empruntent auprès de la Banque Centrale Européenne (ou BCE) à un taux de 0 %. Il leur est donc désormais possible de faire profiter de ces avantages à leurs clients. Concrètement, il est possible de réaliser un prêt immobilier sur une durée de quinze ans à un taux moyen de 1, 02 % (contre 1, 21 % en décembre 2018). Sur 25 ans, il est possible d’emprunter à un taux de crédit immobilier de 1, 42 %. À côté de ce phénomène, il faut également noter que les prix de l’immobilier ont, quant à eux, monté en flèche. Même si les taux de crédit immobilier sont en baisse, le pouvoir d’achat des foyers français est revu à la baisse. Résultat : un prêt aura tendance à être contracté sur une durée plus longue afin de pouvoir baisser les mensualités. Pour comprendre comment fonctionnent les taux de crédit immobilier, nous vous invitons à trouver plus d’informations dans cet article.Pourquoi faut-il renégocier son prêt immobilier ?
Étant donné les taux de crédit immobilier extrêmement bas, si l’on a déjà contracté un prêt immobilier, il n’est pas rare d’être tenté de le renégocier à nouveau. Cela apporte un certain nombre d’avantages, notamment celui de pouvoir réduire la durée des remboursements ou encore le montant des mensualités. Par exemple, si vous avez emprunté 200 000 € à un taux de crédit immobilier 2, 45 % à rembourser sur une durée de 25 ans, il est possible de renégocier le taux à 1, 33 %. La durée de remboursement peut donc être réduite d’un peu plus de deux ans. Il est alors possible d’économiser plus de 24 000 € sur le coût total du prêt.Comment renégocier ?
Pour renégocier son prêt immobilier, il existe plusieurs démarches possibles. La première option à envisager, est, cependant, de prendre contact avec l’établissement bancaire prêteur. Il s’agit de la solution la plus simple, mais aussi la moins coûteuse. Il n’est, en effet, pas nécessaire de souscrire un nouveau crédit. On évite ainsi les pénalités de remboursement anticipé. Après discussion sur les nouvelles conditions, un avenant au contrat est rédigé, mettant en place les nouvelles conditions ainsi que le nouvel échéancier. Cela dit, l’établissement bancaire en question peut tout à fait refuser la renégociation. L’autre option consiste à trouver un nouveau prêt qui permette de rembourser, par anticipation, le prêt initial. Un tel rachat implique cependant un certain nombre de frais, qu’il est important de prendre en compte : l’indemnité de remboursement anticipé, les frais de garantie du prêt, ou encore les frais d’assurance emprunteur. Quoiqu’il en soit, les taux bas actuels permettent, de manière générale, de profiter de plusieurs belles opportunités. Cela peut, par exemple, constituer le moment idéal pour investir des dans SPCI. À ce sujet, il est tout à fait possible de trouver plus de renseignements par ici. Pour rappel, une SPCI est l’un des rares actifs que l’on peut acheter entièrement à crédit, sans apport personnel.
Dépôt du permis de construire
Où se procurer son permis ?
Pour se procurer un permis de construire, il faut se Diriger vers le site officiel de l’administration française, sur le site de développement durable, à la direction départementale du territoire (DDT) ou à la mairie la plus proche. Notez que si vous avez recours à un constructeur, c’est lui qui devra s’occuper de toutes les paperasses administratives y afférent. Vous serez par contre tenu de déposer vous même le permis de construire ( cela est préférable à une délégation à votre constructeur).Comment déposer votre demande de permis de construire ?
Il vous faudra dupliquer votre demande de permis de construire en 5 exemplaires, que vous déposerez contre décharge à la mairie ou que vous enverrez par courrier recommandé. Une fois celle-ci enregistrée, vous recevrez un numéro consultable par le grand public.Quels sont les délais d’obtention du permis de construire?
La conformité de votre projet au Plan Local d’Urbanisme (PLU) sera visée au préalable par le maire ou la collectivité de commune. Une fois v validé, vous obtiendrez un récépissé de dépôt avec un délai d’instruction valable pour une durée d’environ 2 mois. Il peut arriver que cela soit plus rapide mais c’est rare. Dans les zones protégées ( sites classés, sites ABF,..) le délai d’instruction peut monter à 8 mois ! Sans réponse de la part de la mairie, vous pourrez considérer le projet comme étant accepté. Cela est pratique mais n’est pas forcément une bonne nouvelle car en cas de recours des tiers ou de problèmes inhérents à la construction, l’aval de la mairie est un plus.Affichage du permis de construire
Une fois votre permis accepté, la mise en place d’un panneau de permis de construire que vous aurez préalablement joint le récépissé de dépôt est indispensable. Cela vous évitera inutilement les problèmes de sanctions liées au non-affichage du panneau. En effet, c’est sur ce panneau rectangulaire dont les côtés doivent être supérieurs à 80 cm que devront s’afficher votre future demeure ainsi que le nom du constructeur qui réalisera les travaux. C’est grâce à ce panneau que les voisins pourront être informé du projet de construction et éventuellement faire un recours.Recours contre le Permis de construire
Quels sont les délais de recours ?
Le recours commence juste après l’affichage du panneau et l’acceptation de votre permis. 3 sortes de recours peuvent se présenter :- Le recours du Préfet. Celui-ci entre dans le cas d’un contrôle de légalité. Si à la fin des délais de 2 mois d’instruction, vous recevez une notification de la part de la mairie, il vous faudra encore patienter pendant 2 mois et demi.
- Le recours par les tiers intéressés. Ceux-ci peuvent réfuter les travaux et demander un recours dans un délai de 2 mois suivant le jour d’affichage de votre panneau.
- La contestation du permis de construire qui peut intervenir dans les 2 mois…ou après en cas de non respect de ce qui a été déposé.
Quels sont les types de recours contre le permis de construire ?
Depuis 2013, pour contester un permis de construire, il est obligatoire que les travaux envisagés causent directement des troubles dans les conditions d’utilisation, d’occupation et de jouissance d’un bien immobilier et que la personne déposant le recours occupe régulièrement le bien concerné.
Les motifs de contestation sont nombreux mais les plus courants sont les suivants :- Non-conformité de la construction aux règles d’urbanisme (PLU, POS, COS,..). Ce type de recours est néanmoins souvent voué à l’échec car l’administration s’est normalement assurée de la conformité avant la délivrance du PC.
- Illégalité du Permis de construire en cas de procédure irrégulière ( pièces manquantes, non affichage du panneau, non respect du code de l’urbanisme. Cela est très souvent le cas lorsque le PC a été obtenu tacitement (non réponse de la mairie dans le délai de 2 mois).
- Non-respect des prévisions du permis de construire. Le nombre de m² construits et l’aspect de la construction (ouvertures,…) ne peuvent être modifiés en cours de chantier sauf à obtenir un PC modificatif. La construction doit être identique au projet contenu dans le permis de construire. Si ce n’est pas le cas, le PC peut être attaqué.
- Troubles de jouissance ou trouble anormal du voisinage. Cela est possible si le PC ne respecte pas les servitudes de vue ou si le projet empiète sur le terrain voisin ou s’il fait perdre un droit de passage ( servitude,…)
Comment effectuer un recours contre le permis de construire ?
Comme vu précédemment, depuis 2013, pour contester un permis de construire, il est obligatoire que les travaux envisagés causent directement des troubles et que la personne déposant le recours occupe régulièrement le bien concerné. Le recours peut se faire devant la mairie ou le tribunal administratifRecours devant la mairie
Le recours peut être fait devant le maire qui a délivré le permis de construire. Le recours doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception dans les 2 mois après la date d’affichage sur le terrain au maire et au bénéficiaire du permis de construire. Le maire a alors 2 mois pour répondre. En cas de non-réponse, cela signifie que votre demande de recours est rejetée.Recours permis de construire devant le tribunal administratif
Le recours devant le tribunal administratif se fait en cas d’illégalité du permis, de non-conformité de la construction au permis de construire qui a été déposé ou en cas de non-respect des règles d’urbanisme. Le tribunal administratif peut alors annuler l’autorisation administrative que constitue le permis de construire.Risques et contestation des recours
La loi a fortement durci les sanctions contre les recours abusifs qui étaient trop nombreux. Il existe aujourd’hui 3 cas de recours abusifs :- Un recours aux raisons floues, ne visant qu’à ralentir ou annuler la procédure en dégoutant les maître d’ouvrages. L’acharnement et l’absence de motif valable sont le plus souvent retenus.
- Un recours cachant une intention de nuire. C’est le cas d’une opposition à un permis de construire en évoquant des raisons potentiellement viables mais avec la seule intention de s’opposer au projet soit par conflit personnel (conflits de voisinage,…) ou politique ( recours visant à affaiblir une équipe municipale, rejet de la mise en place de logements sociaux,…).
- Un recours mal intentionné, visant à négocier une enveloppe financière contre le retrait du recours.
